İstanbul konut piyasasında 2025 yılının sonuna yaklaşılırken, satılık konutlarda metrekare bazlı fiyatlar tarihi seviyelere ulaştı. EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal’ın değerlendirmelerine göre, İstanbul genelinde paçal ortalama birim fiyatlar 2024 yılı sonunda yaklaşık 44.500 TL/m² seviyesindeyken, 2025 yıl sonu itibarıyla 60.000 TL/m² sınırına dayandı. Bu tablo, konut fiyatlarında son bir yıllık dönemde ortalama yüzde 35’e yaklaşan bir artışa işaret ediyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, piyasadaki bu yükselişin tek bir ilçeye ya da segmente sıkışmadığını vurgulayarak, “Bugün İstanbul’da hareket, farklı gelir gruplarına hitap eden birkaç ana aks üzerinde yoğunlaşıyor. Alıcı daha seçici; ancak ulaşımı güçlü, doğru fiyatlanan ve yeni ya da yenilenmiş konut sunan bölgelerde işlem temposu halen yüksek” dedi.
Değer Artışında Anadolu Yakası Öne Çıkıyor
2025 yıl sonu görünümünde, fiyat artışı ve talep canlılığının en net hissedildiği bölgelerin Anadolu Yakası’nda yer aldığı görülüyor. Özellikle ikinci halka olarak tanımlanan Pendik, Tuzla, Sancaktepe ve Sultanbeyli hattı; yeni konut arzı ve gelişen ulaşım bağlantıları sayesinde geniş bir alıcı kitlesinin radarında bulunuyor. Kartal–Maltepe aksı ise hem oturum hem de yatırım amaçlı talebin kesiştiği, dengeli bir piyasa yapısı sunan bölgeler arasında yer alıyor.
Avrupa Yakası’nda ise merkez çevresinde, dönüşüm baskısı ve lokasyon avantajı olan ilçelerde hareketlilik dikkat çekiyor. Başakşehir, Bahçelievler, Zeytinburnu ve Güngören hattında yeni veya yenilenmiş projelerde karar süreleri kısalırken, eski yapı stokunda alıcıların pazarlık gücünün daha belirgin hale geldiği gözlemleniyor.
Ulaşım Yatırımları ve Deprem Algısı Talebi Yeniden Şekillendiriyor
Kuzey Marmara Otoyolu ve bağlantı yollarının devreye girmesiyle birlikte, İstanbul’un ulaşım haritasının önemli ölçüde güçlendiğine dikkat çeken Serkan Bal, özellikle Başakşehir ve Bahçelievler çevresinde hem konut hem de ticari gayrimenkul tarafında yatırım iştahının belirgin biçimde arttığını ifade etti. Bal, “Ulaşım kolaylığı yalnızca yeni proje alanlarını genişletmekle kalmıyor, aynı zamanda bölgenin erişilebilirliğini artırarak talebi de doğrudan destekliyor” diye konuştu.
Öte yandan deprem risk algısının güçlenmesiyle birlikte, sahil şeridinde yaşayan bazı hanelerin daha iç kesimlere ve yeni yapı stokunun yoğun olduğu bölgelere yöneldiği görülüyor. Bu eğilim, söz konusu akslarda yer değiştirme kaynaklı ek bir talep oluşturuyor.
İstanbul İki Uca Doğru Genişliyor
İstanbul’un mekânsal büyümesi, konut tercihlerini de etkiliyor. Anadolu Yakası’nda Tuzla yönüne, Avrupa Yakası’nda ise Silivri istikametine uzanan hatlarda yatırım amaçlı talebin arttığı görülüyor. Daha geniş arsa arzı, yeni konut üretimi ve gelişen ulaşım bağlantıları sayesinde bu bölgeler, merkezi ilçelere kıyasla daha erişilebilir fiyatlar sunuyor. Bu durum, orta vadeli değerlenme beklentisini canlı tutan temel faktörler arasında yer alıyor.
Üst Segmentte Metrekareler 140 Bin TL’yi Aşıyor
İstanbul’un en yüksek birim değerlerine sahip ilçelerinde ise sınırlı arz ve güçlü lokasyon primi fiyatları yukarıda tutmaya devam ediyor. Kadıköy ve Beşiktaş’ta ortalama metrekare fiyatları 140.000–145.000 TL bandına ulaşırken, Sarıyer’de bu seviye yaklaşık 134.500 TL/m² düzeyinde seyrediyor. Bu ilçelerde merkezi konum, sahil ve boğaz etkisi, sosyal donatı kalitesi ve prestij algısı fiyat seviyesinin ana belirleyicileri olarak öne çıkıyor. Serkan Bal’a göre, üst segmentte de alıcı seçici davranıyor; ancak doğru lokasyon ve piyasa dengesine uygun fiyatlanan konutlarda satışlar görece hızlı gerçekleşiyor.
Buna karşılık Esenyurt, Güngören ve Sultangazi gibi ilçelerde birim değerler İstanbul ortalamasının altında kalıyor. Bu bölgelerde fiyatın talebi belirlediği, metrekare bazında daha erişilebilir konutların ağırlıkta olduğu bir piyasa yapısı hâkim. Sultangazi ve Güngören’de ortalama birim fiyatlar 35.000 TL/m² bandında seyrederken, Esenyurt’ta bu rakam yaklaşık 28.500 TL/m² seviyesinde bulunuyor.
Bazı Merkez İlçelerde Artış Hızı Yavaşladı
Beyoğlu, Beykoz ve Şişli gibi metrekare fiyatlarının zaten yüksek olduğu ilçelerde ise artış oranlarının İstanbul ortalamasının gerisinde kaldığı görülüyor. Serkan Bal, bu durumu “Fiyatların belirli bir eşiğe ulaşması, yeni alıcı girişini sınırlıyor. Bu nedenle bu ilçelerde talep daha durağan bir yapıya evriliyor” sözleriyle değerlendirdi.
Yeni Dönemde Talep Dengeli ve Erişilebilir Akslara Kayıyor
Genel tabloya bakıldığında, İstanbul konut piyasasında hareketliliğin ağırlık merkezinin erişilebilir bütçe bandında yüksek sirkülasyon üreten ilçeler ile ulaşım ve dönüşüm etkisiyle ürün kalitesi artan akslara kaydığı görülüyor. Önümüzdeki dönemde Çekmeköy–Ümraniye hattı, Sancaktepe–Sultanbeyli–Pendik–Tuzla aksı, Zeytinburnu–Kağıthane–Eyüpsultan çevresi ile Bahçelievler–Başakşehir hattının hareketlenmesi beklenirken; Tuzla ve Silivri, İstanbul’un genişleme eğilimiyle birlikte yatırımcıların ilk aklına gelen uç bölgeler olmaya devam ediyor.
| İlçe | Aralık 2025 Birim Fiyat (TL/m²)* |
| Beşiktaş | 144.500 |
| Kadıköy | 143.750 |
| Sarıyer | 134.500 |
| Bakırköy | 102.000 |
| Beykoz | 95.000 |
| Adalar | 90.000 |
| Üsküdar | 83.000 |
| Şişli | 73.000 |
| Ataşehir | 72.500 |
| Maltepe | 69.000 |
| Beyoğlu | 68.500 |
| Zeytinburnu | 67.500 |
| Kartal | 65.000 |
| Ümraniye | 63.250 |
| Şile | 63.000 |
| Eyüpsultan | 62.000 |
| Başakşehir | 60.500 |
| Kağıthane | 58.000 |
| Çekmeköy | 56.250 |
| Tuzla | 54.500 |
| Pendik | 54.000 |
| Bayrampaşa | 48.500 |
| Büyükçekmece | 47.500 |
| Bahçelievler | 46.500 |
| Küçükçekmece | 46.500 |
| Sancaktepe | 44.500 |
| Çatalca | 44.000 |
| Bağcılar | 43.500 |
| Sultanbeyli | 42.000 |
| Gaziosmanpaşa | 41.000 |
| Avcılar | 40.750 |
| Beylikdüzü | 39.800 |
| Esenler | 39.500 |
| Fatih | 39.500 |
| Arnavutköy | 37.250 |
| Silivri | 37.250 |
| Sultangazi | 34.800 |
| Güngören | 34.500 |
| Esenyurt | 28.500 |
| * Eski-yeni, lüks-orta segment gibi tüm yapıları kapsamaktadır. Paçal Birim fiyat. |
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.
EVA Değerleme’nin kendi alanında 26 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir. EVA Değerleme, 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması” ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye’nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” ve “Avrupa’nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması”; 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey 2018, 2023 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Best Real Estate Advisor Turkey 2023 ödülüne layık görülmüştür. 2024 senesinde Boston Brand Research&Media tarafından “Best Real Estate Advisor, Turkey 2024 ödülüne layık görülmüştür.
EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.
