Denge Değerleme tarafından hazırlanan Avrupa Gayrimenkul Piyasası 3. Çeyrek Raporu yayımlandı.
Ülkelerin tek tek ele alındığı raporda, şu ifadelere yer verildi:
ALMANYA
Son yıllarda Almanya’da gayrimenkul piyasasında eşi benzeri görülmemiş fiyat artışlarının yavaşladığı görünse de birçok insanın kişisel ve yatırım amaçları için konut mülkü edinme ve inşa etme isteği hala devam ediyor. Ancak, mevcut sosyal, ekonomik ve jeopolitik dinamikler, birçok geliştirici ve yatırımcının mülk inşa etme konusunda belirsizlik yaşamasına neden oldu.
Avrupa’nın en büyük ekonomisinde, düşük borçlanma maliyetlerinin etkisiyle son yıllarda hızla daha pahalı hale gelen konutlar, onlarca yıllık artış trendinin ardından düşüşe geçmiş durumda.
Son yıllarda Almanya’da gayrimenkul fiyatları sürekli olarak yükselmeye devam etti ve uzun bir süre boyunca bu durumun böyle devam edeceği düşünülmüştü. Ayrıca, kendi mülkiyetine ait bir evde oturmak, birçok insan için hala uygun bir seçenek olarak kabul ediliyordu. Düşük faiz oranları nedeniyle aylık kredi taksitleriyle kira bedelleri arasındaki farkın çok yüksek olmamasından dolayı, satın almak mantıklı seçenek olarak görülüyordu.
Bu düşük faiz seviyesi, gayrimenkul fiyatlarının pandemi döneminin büyük bir kısmında dahi yükselmeye devam etmesine neden oldu. Ucuz finansmanın yanı sıra yapı malzemelerinin kıtlığı ve buna bağlı olarak inşaat maliyetlerinin artması da bu eğilime katkıda bulundu. Geçen yılın başlarında, alıcılar bir mülk için 2021’e kıyasla ortalama olarak yüzde 12,5 daha yüksek fiyatlarla karşı karşıya kaldılar.
Reuters tarafından gayrimenkul danışmanları arasında yapılan ankete göre, Almanya’da ev fiyatları bu yıl yüzde 5’ten fazla düşecek ve 2024’te durgunlaşacak. Analistler, potansiyel alıcıların fiyatların yüksekliği nedeniyle pazardan ayrılmalarının kiraları daha da artıracağını belirttiler.
Şu an için yüksek enflasyon, inşaat ve enerji fiyatlarının artışı ve faiz oranlarının yükselmesi, talebi azaltan başlıca faktörler olarak görülüyor. Bu ortamda fiyatların hafifçe düştüğünü gördük. Aynı zamanda, konut arzı sıkı kalmaya devam ediyor. Bu arz kıtlığı, fiyatların tekrar yükselme olasılığını artırıyor. Muhtemel alıcılar ve yatırımcılar böylece çelişkili bir durumla karşı karşıya ve geleceğe nasıl plan yapmaları gerektiğini haklı olarak sorguluyorlar.
AVUSTURYA
2022 yılında, yatırımcıların reel değerlere yönelmesi ve aynı zamanda Avusturya’da konut kredi standartlarının sıkılaştırılmasından önce borçla finanse edilen mülk alımlarının öngörülen etkileri nedeniyle mülk fiyatlarında bir artış yaşandı. Bu artış, 2022 yılı boyunca hız kazandı. Yıllık artış oranı ilk çeyrekte yüzde 12,3’ten ikinci çeyrekte yüzde 13,1’e yükseldi ve ardından fiyatlar açısından 2022’nin üçüncü çeyreğinde zirveye ulaştı.
2020 yılının dördüncü çeyreğinden 2022 yılının üçüncü çeyreğine kadar geçen dönemde, Avusturya’da ortalama konut fiyatları iki haneli bir artış kaydetti. Ancak bu ivme, 2022 yılının üçüncü ve dördüncü çeyreklerinde ülke genelinde yavaşladı; konut fiyatları sırasıyla yüzde 10,8 ve yüzde 5,2 arttı. Avusturya genelindeki endeks, üçüncü çeyrekte 278,3 puanla zirve yapmışken, 2023 yılının ilk çeyreğinde 271.8 puanla bir önceki çeyreğe göre yüzde 2,3’lük bir düşüş yaşadı. Viyana dışındaki tek ailelik evlerdeki önceki büyük artış ani bir şekilde son buldu. 2022 yılının üçüncü çeyreği (endeks seviyesi: 237,1) ile 2023 yılının ilk çeyreği (endeks seviyesi: 229.6) arasında yüzde 3,2’lik bir düşüş kaydedildi. Yıllık büyüme, 2022 yılının üçüncü çeyreğinde yüzde 12,5’ten 2023 yılının ilk çeyreğinde yüzde 1,0’a geriledi. Yeni ve kullanılmış daireler arasında performans farkları gözlendi. Örneğin, Viyana’da 2023 yılının ilk çeyreğinde yeni dairelerde %5,1’lik bir artış, kullanılmış dairelerde yüzde 1,3’lük bir düşüşle dengeledi.
Viyana’da müstakil evlerdeki patlama da sona erdi. 2022 yılının üçüncü çeyreğinde yüzde 16,3’lük bir artışın ardından, 2023 yılının ilk çeyreği zaten yıllık bazda yüzde 1,7’lik bir düşüş kaydetti. Bu yılın başlarında faiz oranlarının yükselmesi nedeniyle, kira getirisi yüzde 2.5’in altında olan yatırım daireleri daha az çekici hale geldi. Özellikle gayrimenkul fiyatlarının durgunluk veya hatta geçici bir düşüşün görülebileceği öngörüldüğünde. Çünkü yatırımcılar şimdi yüzde 3’ün üzerinde getiri sunan uzun vadeli tahvillerle rekabet halindeler. Aynı zamanda, 2023 yılının ilk çeyreğinin ilerleyen döneminde kredi ile finanse edilen alıcıların talebi yüzde 62 düştü (Avusturya’daki özel hanelere konut kredisi verme konusundaki yeni kredilendirme ile geçen yıla göre karşılaştırıldığında). Ek bir faktör olarak ESG kavramı da ön plana çıkıyor. Çevre dostu bir özelliklere sahip binalar, fiyat istikrarını giderek daha fazla korurken, enerji verimliliği değerleri düşük olan mülklerin değer gelişimlerinde yatırımcı gelecekteki yenileme maliyetlerini önceden tahmin ederek karar alıyor.
BELÇİKA
Belçika’da mortgage talebi 2007’den beri en düşük seviyeye geriledi ve ev fiyatları şaşırtıcı bir şekilde iyi duruyor ancak bu, gerçekliği çok iyimser bir şekilde yansıtıyor olabilir. Bu yılın ikinci yarısında fiyatların düşmesi bekleniyor, ancak şu an için büyük bir düzeltme olasılığı düşük görünüyor.
Talepteki keskin düşüşe rağmen, fiyatlar üzerindeki etki oldukça sınırlı gibi görünüyor. Son fiyat göstergeleri, ev fiyatlarında aynı kesinlikte düşüş yaşanmadığını gösteriyor. Statbel’in mülkiyet fiyat endeksi, 2022’nin son çeyreği ile karşılaştırıldığında 2023 yılının ilk çeyreğinde yüzde 1,5 artmıştır. Haziran ayına kadar olan satış sözleşmelerine ait verileri içeren noter endeksi, Belçika’da ev fiyatlarının geçen yılın ortalama fiyatına kıyasla bu yılın ilk yarısında sadece yüzde 0,30 düştüğünü gösteriyor. Bu düşüş özellikle Valonya ve Brüksel’deki fiyat düşüşlerinden kaynaklanmakta olup, Flaman Bölgesi’nde ise fiyatların daha da yükseldiği görülüyor.
Piyasa, çalışanlara yapılan otomatik ücret endekslemesi ve ortalama kredi vadesinin uzatılması sayesinde geçen yıl da oldukça güçlü ücret artışı ile desteklendi. ING Bank verilerine göre yeni konut kredilerinin ortalama vadesi 2021’de 18.9 yıldan 2022’de 19,8 yıla yükseldi. 2023’ün ilk yarısında ortalama vade daha da artmaya devam etti. Ayrıca, ilk kez ev satın alan genç alıcılar arasında daha uzun vadeli borçlanma görüyoruz. Bu yatırımcılar genellikle aylık geri ödeme tutarı aynı olsa da daha fazla borç almalarına izin veren 25 yıllık bir vade seçeneği üzerinde karar kılıyorlar.
DANİMARKA
Mortgage faizlerinin artması, konut talebini sınırlayacaktır ve bu etki ekonomiye yayılacaktır. Ancak, Danimarka nüfusunun daha sıkı konut kredisi düzenlemeleri ve sağlam finansal durumu sayesinde, ciddi bir konut kaynaklı resesyon olasılığı düşüktür.
GSYİH ve kamu finansmanı gibi geleneksel göstergeler henüz yaklaşan bir resesyonu göstermemiş olsa da enflasyon ve şirketlerin finansal performansları gibi diğer faktörler kötüleşmeye başlamıştır. Ayrıca, faiz oranlarının artacağı beklentisi gelecek yılın görünümünü daha da karmaşık hale getirmiştir.
Faiz oranları uzun yıllardır olduğu gibi en yüksek seviyede bulunmaktayken, enflasyon ve ekonomik belirsizlik nedeniyle fiyatlar düşüş gösteriyor. 2025’ten 2030’a kadar ki süreçte ise ev fiyatlarının keskin bir şekilde yükselmesi bekleniyor.
Eğer bu gerçekleşirse, ev sahipleri bu dönemden büyük bir artıyla çıkacaklar demektir, yani sahip oldukları varlık değerlerinde ciddi bir artış olacaktır.
Tahminlerin gerçekleşmesi halinde, ev fiyatları 2030’da bugünkü seviyeleri neredeyse yüzde 30 daha fazla yukarısına çıkması bekleniyor. Mevcut durumdaki faiz oranları konut sahipleri için o kadar olumlu değilken, birçok aile yüksek faiz oranlarından etkileniyor ve yakın gelecekte önemli faiz oranı düşüşü olasılığı da görünmüyor. Ancak birkaç yıl sonrasına bakarsak, tablonun daha parlak hale gelmesi bekleniyor.
FRANSA
Paris ev fiyatları, Covid-19 pandemisi sırasında ivme kazanan ve yükselen faiz oranlarıyla uzayan bir düşüşle dört yılın en düşük seviyesine geriledi. Haziran’da talep fiyatları bir yıl öncesine göre yüzde 4,1 düşerek, metrekare başına 10.936 Euro’ya düştü ve Le Figaro tarafından derlenen verilere göre, Ocak 2019’dan bu yana görülen en düşük seviyede.
Bu gelişme Fransız başkentini istisna bir durum haline getiriyor. Avrupa şehirlerindeki en son konut piyasası trendlerini yakalamak için Bloomberg, çeşitli veri sağlayıcılardan gelen bilgileri derliyor. Bazıları talep fiyatları ve işaret edici seviyeleri içerirken, diğerleri resmi rakamlardır.
Fransız bankalarına, Bank of France tarafından belirlenen maksimum bir oran olan “taux d’usure” adı verilen oranın üstünde konut kredisi verme izni verilmiyor. Bu kısıtlama, faiz oranlarının yükselmesinin etkisini müşterilere aktarma kapasitesini sınırladı ve bazılarını kredi başvurularını reddetmeye yöneltti.
Ülkede kredi erişimini kolaylaştırmak amacıyla, tavan faiz oranı 2023’ün ilk yarısında her üç ay yerine aylık olarak gözden geçirilmiştir. Ayrıca, Paris’teki ev sahipleri bu yıl mülk vergisinde yüzde 52’lik bir artışla karşı karşıya kalırken, geçen yıl belediye başkanı Anne Hidalgo, bu artışı yaygın enflasyon ve yükselen enerji maliyetleriyle haklı çıkardı.
Ev fiyatlarının istikrarlı bir şekilde düşmesine rağmen, Paris, büyük Avrupa şehirleri arasında en pahalı konut pazarı olarak kalmaya devam ediyor ve Madrid ve Berlin’in iki katından fazla seviyede bulunuyor.
HOLLANDA
2023 yılın ilk yarısı değer kaybı, yatırım stratejilerinin yeniden değerlendirilmesi ve yeni fiyat seviyesinin arayışıyla geçti. Tüm bunlar, geçtiğimiz yıla göre yaklaşık yüzde 60 oranında bir düşüşle, tarihsel olarak düşük seviyede bir ilk yarı yatırım hacmine (3,2 milyar avro) yol açtı.
Ancak 2023’ün ikinci yarısı için daha pozitif bir tablo oluşması bekleniyor. Beklenen enflasyon düşüşü, faiz oranlarının istikrarı ve emlak piyasasındaki yeni fiyat seviyesi konusundaki netlik, alım-satım yapmak için tarafların giderek daha fazla ortak noktada buluşmaya yaklaştığını ortaya koyuyor. Ancak bu durum gayrimenkulün türüne bağlı olarak farklı hızlarda gerçekleşiyor. Lojistik pazarında ve daha az ölçüde perakende pazarında ivme hızla dönüyor olsa da bu ofis, konut, bakım ve otel yatırım pazarları için daha düşük seviyede kalıyor. Bununla birlikte, CBRE raporuna göre bu sektörlerde de hareketin sonbaharda ivme kazanması bekleniyor.
Faiz oranlarının arttığı bir yılın ardından, çekirdek enflasyonun düşmesi bekleniyor. Tüketici harcamalarındaki düşüş, ekonominin soğumasının ilk belirtisi olup, bunun sonucunda enflasyon da kontrol altına alınabilir hale geldi. Güçlü kollektif ücret artışları ve satın alma gücünü desteklemeye yönelik önlemler, enflasyondaki düşüşün belirgin bir şekilde yavaşlamasına neden oldu. Bununla birlikte, çekirdek enflasyonun sonbaharda ilk aşağı yönlü adımlarını atması bekleniyor, ardından 2024’ün sonlarına doğru istenen seviyeye düşecek.
İNGİLTERE
Geçen yıl ev fiyatları rekor seviyelere yükseldi, ancak artan faiz oranları ve yaşam maliyeti krizi fiyatları düşürdü. Ancak bu, konut piyasasına girmek isteyen insanlar için tüm koşulların elverişli olduğu anlamına gelmiyor. Peşinat ödemeleri hala birçok alıcı için ulaşılamaz durumda ve konut kredisi temin etme konusundaki zorluklar nedeniyle ev sahibi olmak hala zor bir hedef olmaya devam ediyor.
Ulusal İstatistik Ofisi (ONS) verilerine göre İngiltere, Galler ve İskoçya’da 2022 yılında ortalama fiyatlar rekor seviyelere ulaşmıştı ancak o zamandan bu yana bir gerileme söz konusu. ONS, Temmuz 2023’te, İngiltere’de ölçülen ortalama ev fiyatlarının, Kasım 2022’deki zirve fiyatlarına göre 2.000 sterlin azalarak 290.000 sterlin olduğunu tespit etti. Ancak bu yine de Temmuz 2022 verilerine kıyasla 2.000 sterlin daha yüksekti.
Nationwide’ın en son istatistikleri, ev fiyatlarının Eylül ayında durağan hale geldiğini ancak yıllık bazda hala yüzde 5,3 oranında düştüğünü gösteriyor, bu da ortalama 14.500 sterlinlik bir düşüş anlamına geliyor.
Esasında, İngiltere’deki konut krizi yeni bir sorun değil. Talep yıllardır arzı aşmış durumda, ancak pandeminin neden olduğu sıkıntılar, Covid kısıtlamalarını takip eden rekor yüksek fiyat artışlarını daha da ileri boyuta taşıdı.
Damga vergisi indirimleri 2021 ve 2022 yıllarında ilk kez ev alıcılarını teşvik etmek amacıyla tanıtıldı, ancak bu, ev fiyatlarının artmasına yol açtı. Pandemi başladığından beri uygun fiyatlı evlerin eksikliği ve artan talep, fiyatların hızla yükselmesine neden oldu.
Ağustos 2022’ye gelindiğinde, Halifax’un analizine göre tipik bir İngiliz evi 293.992 sterlinlik rekor bir fiyat seviyesine ulaştı. Ancak bu, ekonomik sıkıntının kısa bir süre sonra konut piyasasına etki etmeye başlamasıyla zirve noktası görüldü.
Bank of England, enflasyonu frenlemek amacıyla son aylarda faiz oranlarını artırmaya devam ederken; yüzde 10’un üzerine çıkmış olan enflasyon, yakın dönemde yüzde 6,80 seviyesine çekilebildi.
Zoopla’nın ölçümleri, 2022 yılı Eylül ayında Birleşik Krallık genelindeki ilk konut fiyatı düşüşünü kaydetti ve yıllık bazda yüzde 0,5’lik bir düşüş yaşandı. Emlak portalının analistleri, faiz oranlarının yüzde 4,5’e düştüğünde daha fazla alıcının konut piyasasına dönmesini beklediklerini belirttiler.
Ancak erişilebilirlik sorunu, hala ev sahibi olmak ve bir ev satın almak isteyen insanları hayal kırıklığına uğratmaya devam ediyor. ONS, İngiltere’deki tam zamanlı çalışanların 2022 yılında bir ev satın almak için yıllık kazançlarının 8,3 katını, Galler’deki insanların yıllık maaşlarının 6,2 katını harcamaları gerekeceğini buldu.
Son 25 yılda evler önemli ölçüde daha az erişilebilir hale geldi. 1997 yılında, ülkenin yüzde 89’unda yaşayan insanlar yıllık maaşlarının beş katından daha azını ödeyebiliyordu. 2022 yılında bu, bölgelerin sadece yüzde 7’sinde geçerliydi.
İTALYA
19 Haziran- 19 Temmuz 2023 tarihleri arasında gerçekleştirilen 1,455 gayrimenkul acentesinin katıldığı ankete göre, konut fiyatlarındaki düşüş işaretleri ikinci çeyrekte daha yaygın hale geldi, ancak fiyat istikrarı hala baskın görünüyor. Artış ve düşüş değerlendirmeleri arasındaki denge negatif yönde döndü ve fiyatlar 2021’in başlarına geri döndü.
Gayrimenkullerin satışa sunulduktan sonra pazarda geçirdiği ortalama süre ve talep fiyatlarından yapılan ortalama indirim bir miktar arttı, ancak hala düşük seviyelerde seyrediyor. Talep koşulları, potansiyel alıcı sayısının değerlendirmelerindeki kötüleşme ile gösterilen yaygın bir zayıflığı yansıttı. Yaklaşık her üç katılımcıdan biri, konut kredisi temin etmekte zorlanan ev alıcıları bulunduğunu belirtirken, bu durum 2014 yılının sonundan beri görülen en yüksek seviyeye ulaşmış durumda. Kiralık pazarında ise, kiraların yükseldiği ve acentelerin yılın geri kalanında da daha fazla artış bekledikleri bildiriliyor. Genel konut piyasasında geleceğe dönük değerlendirmeler, hem şu anki çeyrekte -satış fiyatlarının düşeceği beklentilerinin hakim olduğu- hem de iki yıllık bir perspektifte keskin bir kötüleşmeye işaret ediyor.
İtalyan ekonomisi, son yıllarda yüksek kamu borcu ve kırılgan bankacılık sistemi nedeniyle önemli bir ekonomik yavaşlama yaşıyor. Ancak özellikle Roma, Milano, Torino ve Floransa gibi büyük şehirlerde gayrimenkul piyasası nispeten istikrarlı kalmıştır. Mülk fiyatları halen diğer Avrupa ülkelerine göre daha düşük olup, özellikle Airbnb gibi platformlar aracılığıyla kısa vadeli kiralamalar için kira verimleri cazip durumda.
Bu nedenle İtalya, zengin kültürü, güzel manzaraları ve lezzetli mutfağıyla yabancı yatırımcılar için son derece çekici bir destinasyon olmakla birlikte, İtalyan gayrimenkul piyasasına yatırım yapma konusunda, birçok insan hala riskler ve getiriler konusunda kararsız durumda.
İSPANYA
Danışmanlık şirketi Gesvalt’in 2023 2. Çeyrek raporu, İspanya’da konut fiyatlarının bu yılın ilk yarısında, 2022’nin aynı dönemiyle karşılaştırıldığında yüzde 6’nın üzerinde arttığını ortaya koyuyor. Bu oran, enflasyon oranının üzerinde bir artış anlamına geliyor.
Ancak, bu artış ülke genelinde eşit bir şekilde gerçekleşmedi ve bazı bölgelerde daha yüksek oranda artışlar görüldü. Örneğin, Costa del Sol’da, konut fiyatları yıllık bazda yüzde 12,4 artarak, ülke ortalamasını iki katından fazla aştı. Costa Blanca ise yüzde 11,4’lük bir artışla ikinci sırayı aldı.
Euroval’a göre, Madrid’ın kuzeyinde bulunan Guadalajara ilçesi, 2025 yılına kadar en yüksek artışı yaşayacak. İspanya’nın bu bölgesinde, konut fiyatları yüzde 16,64 artacak.
Merkezi şehirler, 2025 yılında İspanya’daki konut fiyat artışları sıralamasında ilk sıralarda yer alıyor. İkinci sırada yüzde 15,73 artış beklentisiyle Toledo yer alırken, üçüncü sıradaki Badajoz ile dördüncü ve beşinci sıradaki Avila ve Segovia ise sırasıyla geliyor. Toplam 11 şehirde çift haneli fiyat artışları bekleniyor.
Danışmanlık şirketi Euroval’in raporu, önümüzdeki iki yıl boyunca konut değerlerinde nispeten küçük bir artış öngörüyor. 2025 yılına gelindiğinde, fiyatların yüzde 6 artacağı ön görülürken bu tahmin, İspanya’daki ortalama metrekare fiyatını 2022’nin sonundan 103 € daha pahalı olacak şekilde 1,809 €’ya çıkaracaktır.
Ancak Euroval, ülkenin birçok bölgesinde çift haneli artışların olası olduğunu düşünüyor. Rapor, şehir bazlı performans farklılığın dikkate değer olduğunu belirterek, her şehrin, kendi pazarındaki belirli bir talep dinamiğine sahip olduğunu ifade ediyor.
Sonuç olarak, 28 şehrin ulusal ortalamanın yüzde 6’sından yüksek fiyat artışları yaşarken, 24 şehir daha düşük artışlar yaşaması ön görülüyor. 3 ilde ise fiyatlar önümüzdeki iki yıl boyunca düşeceği tahmin ediliyor.
İSVİÇRE
2023 yılının ikinci çeyreğinde İsviçre emlak piyasasında, büyük şehirlerdeki konut fiyatları yüzde 1,9’a kadar düşmeye devam etti. Yıllık bazlı karşılaştırmada, alım-satım işlemlerinin yüzde 20 oranında önemli bir düşüş gösterdiğini ortaya koyuyor. Aynı zamanda, uzun vadeli faiz oranları zirveye ulaştı ve önümüzdeki aylarda bir düşüş eğilimi bekleniyor.
2023 yılının ikinci çeyreğinde İsviçre genelinde emlak fiyatlarında bir düşüş yaşandı. Cenevre, yüzde 1,2’lik bir düşüşle düşüşü öncülük ederken, yüzde 1,0 ve yüzde 0,8 düşüş yaşayan Lozan ve Basel takip etti. Bern’de daire fiyatlarında yüzde 0,8’lik bir düşüş yaşandı. Bununla birlikte, tüm şehirler bu aşağı yönlü trendi takip etmedi. Zug ve Zürih, sırasıyla yüzde 0,6 ve yüzde 0,3’lük hafif artışlarla bu trende karşı geldi.
Müstakil konutlar için de piyasa benzer bir eğilim oluşurken, ülkede fiyatlar ortalama yüzde 0,8 düştü. Cenevre, yüzde 1,9’luk en büyük düşüşü gördü, onu sırasıyla yüzde 1,0 ve yüzde 0,9’luk düşüş yaşayan Basel ve Bern izledi. Daire fiyatlarında hafif bir artış yaşayan Zürih bile müstakil ev fiyatlarında yüzde 0,40 bir düşüş yaşadı.
Bu eğilimler, özellikle büyük şehirlerde İsviçre emlak piyasasının soğumakta olduğunu ortaya koyuyor. Fiyat düşüşleri, ekonomik koşullar, faiz oranları ve piyasa duyarlılığı gibi çeşitli faktörlerden etkileniyor.
PORTEKİZ
2023 yılı şimdiye kadar Portekiz’deki gayrimenkul piyasası için oldukça hareketli bir dönem oldu. Sektördeki “balonun patlaması” konusundaki endişelere rağmen, piyasa beklentilere meydan okuyarak artan talep ve istikrarlı fiyatlar yakaladı.
Ancak son dönemdeki Golden Visa programının sona ermesi gibi politika değişiklikleri, özellikle yatırım pazarında bazı belirsizlik ve istikrarsızlık getirdi.
Portekiz gayrimenkul piyasası, para politikasının 2022 yılının ikinci yarısında ivme kazanmaya başlamasıyla birlikte yavaşlamaya başladı. Avrupa Merkez Bankası’nın, Temmuz 2022 ile Temmuz 2023 arasında temel faizleri 425 baz puan artırmasına rağmen, Portekiz gayrimenkul sektöründeki yavaşlama, en azından konut fiyatları açısından beklenenden daha az belirgin görünüyor ve bu durum
2023 için daha iyimser bir artış tahminine yönlendirdi. Ancak önümüzdeki çeyreklerde Portekiz gayrimenkul piyasasında önemli bir yavaşlama ön görülüyor.
Piyasa üzerindeki etki yaratan başka önemli bir faktör ise yeni konut önlemleri oldu. Portekiz vatandaşlarının karşılaştığı konut krizini ele almak amacıyla hükümet, Golden Visa programının sona ermesi de dahil olmak üzere yeni konut önlemleri önerdi. Bu karar hem gayrimenkul piyasasında hem de daha geniş ölçekte ulusal ekonomide önemli belirsizlik ve istikrarsızlığa neden oldu. Yerel halk için konut pazarı bu önlemlerden büyük ölçüde etkilenmemiş olsa da yatırımcı pazarı, önerilen değişiklikler nedeniyle bazı yatırımcıların geri çekilmesi nedeniyle sorunlar yaşadı.
YUNANİSTAN
Yunan ekonomisinin istikrara kavuşmuş olması ve büyüme belirtileri göstermeye başlamasıyla birlikte, son yıllarda Yunan gayrimenkul piyasası da önemli değişiklikler geçirmiştir.
2000’lerde birkaç krizle karşı karşıya kalan Yunan ekonomisi, direnç göstermiş
ve büyümüştür. Pandeminin yol açtığı belirsizliklere rağmen, Yunan ekonomisinin 2023 ve 2024 yıllarında büyümeye devam etmesi bekleniyor. Uzmanlar, 2023’te yüzde 1,0 ve 2024’te yüzde 2,0 oranında gerçek GSYİH büyüme hızı tahmin ediyorlar. Bu olumlu görünüm, özel tüketimin kademeli olarak toparlanmasına ve dış talebin artmasına bağlanmaktadır.
Yunanistan’ın başkenti Atina, ülkenin gayrimenkul piyasasının itici gücü olmaya devam ediyor. Şehir, geleneksel villalardan eski dairelere ve kentsel peyzaja sorunsuz bir şekilde entegre olan yeni projeler dahil olmak üzere çeşitli mülk seçenekleri sunuyor.
Bank of Greece’un verilerine göre, Atina, 2022’nin üçüncü çeyreğinde apartman daireleri yıllık yüzde 13 oranında fiyat artışıyla en fazla artış gösteren konut tipi oldu.
Yunanistan genelindeki gayrimenkul piyasası artış yaşamış olsa da mülk türüne ve konumuna bağlı olarak fiyat artış oranlarında farklılıklar görülüyor. Örneğin, eski daireler son aylarda yüzde 10,5 oranında fiyat artışı yaşarken, yeni projelerde ise yüzde 12,2 oranında fiyat artışı görüldü. Yunanistan’ın ikinci büyük şehri olan Selanik’te önemli fiyat artışları görüldü ve apartman dairelerinin fiyatlarında yıllık yüzde 11,1 artış yaşandı. Ancak Atina, Yunan gayrimenkul piyasasının öncüsü konumunu korumaya devam ediyor.
