Yapay zeka ve büyük veri analizi kullanarak gayrimenkul değer hesabı yapan Endeksa, deprem öncesinde ve sonrasındaki dönemi karşılaştırarak depremin stoka ve konut fiyatlarına etkisini inceledi.
Çalışmaya göre, depremin etkilediği illerde satılık konut fiyatları ortalama %14, konut kiraları ise ortalama %17 artış gösterirken, çevre illerdeki satılık konut fiyatları %7, konut kiraları %4, büyükşehirlerdeki satılık konut fiyatları %11, konut kiraları ise %14 arttı. Depremin etkilediği illerde satılmayı bekleyen konut stoku ise ortalama %53, kiralanmayı bekleyen stok adedi ise ortalama %59 düşüş gösterdi.
Yapay zeka ve büyük veri analizi kullanarak gayrimenkul değer hesabı sunan Endeksa, deprem öncesi ve sonrası dönemi karşılaştırarak depremin konut stokuna ve fiyatlarına etkisini incelediği detaylı bir çalışma hazırladı. Çalışmaya göre, deprem sonrası depremin etkilediği iller ve çevre illerde stok önemli ölçüde düştü. Bunun sonucu olarak şubat ayında konut fiyatlarındaki artış beklentinin üzerinde gerçekleşti ve depremin etkilediği illerdeki konut fiyat artışı çevre iller ve büyükşehirlerdeki fiyat artışından yüksek oldu.
Endeksa verilerine göre, depremden önce ocak ayında deprem illerinde satılık konut fiyatları %9, kiralar %5arttı, çevre illerde satış fiyatı %9 artarken kiralar %7 arttı, büyükşehirlerde ise satış fiyatı %13, kiralar %11 arttı. İstatistiki modelleme ile gelecekte gerçekleşecek fiyatları da hesaplayan Endeksa, şubat ayında deprem olmasaydı fiyat artışını deprem illeri ve çevre iller için %8, büyükşehirler için %10; kira artışını ise deprem illeri için %4, çevre iller için %6, büyükşehirler için %9 olarak öngörmüştü. Ancak deprem felaketi sonrasında Ocak başından deprem günü 6 Şubat’a kadar olan dönemle sonrasında 22 Şubat’a kadar olanı dönemin karşılaştırdığı çalışma sonucunda depremin etkilediği illerde satılık konut fiyatlarının ortalama %14, konut kiralarının ise ortalama %17 artış gösterdiği; çevre illerdeki satılık konut fiyatlarının %7, konut kiralarının %4, büyükşehirlerdeki satılık konut fiyatlarının %11, konut kiralarının ise %14 arttığı görüldü.
Çevre illerde satılmayı bekleyen konut stoku %8 düştü
Depremin konut stokundaki etkisine bakıldığında, depremin etkilediği illerde satılmayı bekleyen konut stoku ortalama %53, kiralanmayı bekleyen stok adedi ise ortalama %59 düşüş gösterdi. Çevre illerde satılmayı bekleyen konut stoku %8, kiralanmayı bekleyen konut stoku %49 düşüş gösterdi. Büyükşehirlerde ise satılmayı bekleyen konut stoku %19 artarken, kiralık konut stoku değişmedi.
Depremin Konut Satış Fiyatı ve Kiralarına Etkisi (Ağırlıklandırılmış Ortalama)
| Ocak 2023 Gerçekleşen Fiyat Değişimi | Şubat 2023 Beklenti Fiyat Değişimi | Deprem Sonrası Fiyat Değişimi | Satılmayı Bekleyen Konut Stoku Değişimi | Ocak 2023 Gerçekleşen Kira Değişimi | Şubat 2023 Beklenti Kira Değişimi | Deprem Sonrası Kira Değişimi | Kiralanmayı Bekleyen Konut Stoku Değişimi | |
| Deprem İlleri | 9% | 8% | 14% | -53% | 5% | 4% | 17% | -59% |
| Çevre İller | 9% | 8% | 7% | -8% | 7% | 6% | 4% | -49% |
| Büyükşehirler | 13% | 10% | 11% | 19% | 11% | 9% | 14% | 0% |
Hatay’da satılmayı bekleyen konut stoku %85, kiralık konut stoku ise %93 düştü
Yıkılan konutlar nedeniyle depremin etkilediği illerde önemli oranda stok düşüşü ve bunun sonucu olarak fiyat artışları oldu. Depremden en çok etkilenen illerden olan Hatay’da satılmayı bekleyen konut stoku %85, kiralık konut stoku ise %93 düştü, satılık konutların fiyatları %16, kiralar ise %56 artış gösterdi. Malatya’da ise satılık konut stoku %93, kiralık konut stoku %95 düşerken, satılık konut fiyatları %33, kiralar ise %41 artış gösterdi. Deprem olmasa satılık konut fiyat artışı Hatay’da %8, Malatya’da %9 olarak, kira artışı ise Hatay’da %6, Malatya’da %4 olarak beklenmekteydi.
Deprem İllerinde Konut Satış Fiyatı ve Kiralarındaki Değişim
| FİYAT (01.01.2023-05.02.2023 <> 06.02.2023-22.02.2023) | KİRA (01.01.2023-05.02.2023 <> 06.02.2023-22.02.2023) | |||||||
| Ocak 2023 Gerçekleşen Fiyat Değişimi | Şubat 2023 Beklenti Fiyat Değişimi | Deprem Sonrası Fiyat Değişimi | Satılmayı Bekleyen Konut Stoku Değişimi | Ocak 2023 Gerçekleşen Kira Değişimi | Şubat 2023 Beklenti Kira Değişimi | Deprem Sonrası Kira Değişimi | Kiralanmayı Bekleyen Konut Stoku Değişimi | |
| Adana | 11% | 9% | 16% | -42% | 2% | -33% | ||
| Adıyaman | 8% | 7% | -8% | -92% | 5% | 6% | 33% | -96% |
| Diyarbakır | 6% | 5% | 15% | -37% | 1% | -1% | -1% | -79% |
| Elazığ | 11% | 8% | 20% | -9% | 4% | 4% | 3% | -66% |
| Gaziantep | 8% | 7% | 9% | -46% | 7% | 6% | 14% | -57% |
| Hatay | 9% | 8% | 16% | -85% | 7% | 6% | 56% | -93% |
| Kahramanmaraş | 8% | 7% | 18% | -89% | 4% | 4% | 30% | -96% |
| Kilis | 7% | 5% | 6% | -24% | 7% | 7% | 11% | -60% |
| Malatya | 11% | 9% | 33% | -93% | 4% | 4% | 41% | -95% |
| Osmaniye | 15% | 11% | 4% | -66% | 8% | 5% | 15% | -80% |
| Şanlıurfa | 7% | 6% | 12% | -54% | 8% | 6% | 17% | -58% |
Gayrimenkul fiyatlarının en fazla etkilendiği iller Tunceli ve Kayseri oldu
Çevre iller arasında gayrimenkul fiyatlarının en fazla etkilendiği iller Tunceli ve Kayseri oldu. Tunceli’de satılık konut fiyatları %16 artarken, kiralar %1 arttı, satılık konut stoku %7 artarken kiralanmayı bekleyen konut stoku ise %57 düşüş gösterdi. Kayseri’de ise satılık konut fiyatları %13, kiralar %29 artış gösterdi, satılık konut stoku %17 düşerken kiralık konut stoku %45 düştü. Çevredeki neredeyse tüm illerde stok düşerken Mersin’de satılık konut stokunun %36, kiralık konut stoku ise %31 arttı. Özellikle Adana’daki depremzedeler başta olmak üzere Mersin’de yazlık konutu bulunan kişilerin bu konutları kiraya veya satışa çıkarttığı bu nedenle stokların %30üzerinde arttığı, artan stok ile birlikte kiraların düştüğü, satış fiyatının ise diğer illere göre daha az arttığı görülüyor.
Çevre İllerde Konut Satış Fiyatı ve Kiralarındaki Değişim
| FİYAT (01.01.2023-05.02.2023 <> 06.02.2023-22.02.2023) | KİRA (01.01.2023-05.02.2023 <> 06.02.2023-22.02.2023) | |||||||
| Ocak 2023 Gerçekleşen Fiyat Değişimi | Şubat 2023 Beklenti Fiyat Değişimi | Deprem Sonrası Fiyat Değişimi | Satılmayı Bekleyen Konut Stoku Değişimi | Ocak 2023 Gerçekleşen Kira Değişimi | Şubat 2023 Beklenti Kira Değişimi | Deprem Sonrası Kira Değişimi | Kiralanmayı Bekleyen Konut Stoku Değişimi | |
| Aksaray | 9% | 7% | 11% | -11% | 8% | 8% | 21% | -47% |
| Bingöl | 4% | 4% | 1% | 10% | 10% | 7% | 21% | -22% |
| Erzincan | 10% | 7% | 2% | -4% | 9% | 6% | 24% | 0% |
| Karaman | 14% | 12% | 5% | 29% | 10% | 8% | 18% | -32% |
| Kayseri | 11% | 9% | 13% | -17% | 6% | 7% | 29% | -45% |
| Konya | 11% | 9% | 8% | -10% | 9% | 8% | 8% | -58% |
| Mardin | 7% | 5% | 11% | 0% | 6% | 5% | 0% | -37% |
| Mersin | 8% | 7% | 5% | 36% | -15% | 31% | ||
| Nevşehir | 4% | 3% | 11% | -15% | 15% | 13% | 15% | -61% |
| Niğde | 11% | 9% | 11% | -5% | 6% | 6% | 8% | -50% |
| Sivas | 10% | 9% | 2% | -28% | 15% | 13% | 17% | -44% |
| Tunceli | 7% | 4% | 16% | 7% | -2% | 0% | 1% | -57% |
Depremin büyükşehirlerdeki gayrimenkul piyasasına etkisi ise daha düşük
Endeksa’nın analizinde, depremin büyükşehirlerdeki gayrimenkul piyasasına etkisinin çok düşük olduğu, fiyat artışının beklenti ile aşağı yukarı paralel olduğu görülüyor. Deprem öncesi ve sonrasında büyükşehirler içerisinde konut satış fiyatlarının en fazla arttığı il Muğla olurken, kiraların en fazla arttığı il Ankara oldu. Muğla’da satılık konut fiyatları %13 artarken, kiralar %20 artış gösterdi, Endeksa’nın tahmin algoritmasına göre Muğla’da Şubat ayında satış fiyatlarında %11, kiralarda %14 artış bekleniyordu. Muğla’da deprem döneminde satılık konut stoku %13 arttı, kiralık konut stoku ise %8 düştü. Ankara’da ise kiralar %26 arttı. Satılık konut fiyatlarının %11 artış gösterdiği Ankara’da satılık konut stoku %15 arttı, kiralık konut stoku %24 düştü. Endeksa’nın Ankara’daki şubat ayı fiyat ve kira artışı beklentisi %10 seviyesindeydi.
Büyükşehirlerde Konut Satış Fiyatı ve Kiralarındaki Değişim
| FİYAT (01.01.2023-05.02.2023 <> 06.02.2023-22.02.2023) | KİRA (01.01.2023-05.02.2023 <> 06.02.2023-22.02.2023) | |||||||
| Ocak 2023 Gerçekleşen Fiyat Değişimi | Şubat 2023 Beklenti Fiyat Değişimi | Deprem Sonrası Fiyat Değişimi | Satılmayı Bekleyen Konut Stoku Değişimi | Ocak 2023 Gerçekleşen Kira Değişimi | Şubat 2023 Beklenti Kira Değişimi | Deprem Sonrası Kira Değişimi | Kiralanmayı Bekleyen Konut Stoku Değişimi | |
| Antalya | 13% | 10% | 8% | 4% | 11% | 10% | 6% | -9% |
| Ankara | 13% | 10% | 11% | 15% | 11% | 8% | 26% | -24% |
| İzmir | 13% | 10% | 10% | 13% | 14% | 12% | 16% | -4% |
| İstanbul | 13% | 10% | 12% | 22% | 12% | 9% | 13% | 5% |
| Bursa | 12% | 9% | 6% | 5% | 8% | -27% | ||
| Muğla | 13% | 11% | 13% | 13% | 10% | 14% | 20% | -8% |
Verileri değerlendiren Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, “Yaptığımız çalışmaya göre, yaşanan deprem felaketi sonrası deprem illerinde stok düşüşüne ve normalde satılması belki düşünülmeyen mülklerin bir anda satışa sunulmasına bağlı olarak, konut satış fiyatı ve kira artışı gerçekleşmiş olsa da çevre iller ve büyükşehirlerde gayrimenkul fiyatlarında deprem sonrası yüksek artış olduğuna dair genelleme yapmak güç. Hatta Mersin örneği var. Çevredeki neredeyse tüm illerde stok düşerken Mersin’de satılık konut stokunun %36, kiralık konut stokunun ise %31 arttığı görülüyor. Özellikle Adana’daki depremzedeler başta olmak üzere Mersin’de yazlık konutu bulunan kişilerin bu konutları kiraya veya satışa çıkarttığı bu nedenle stokların %30 üzerinde arttığı, artan stok ve acil ihtiyaç durumu ile birlikte kiraların düştüğü, satış fiyatının ise diğer illere göre daha az arttığı görülüyor.” dedi.
