Türkiye’de gayrimenkul sertifikaları, ilk kez 2017 yılında piyasaya sunulmuş ancak beklenen ilgiyi görememişti. Geçtiğimiz günlerde Damla Kent projesi ile ihraç edilen ikinci sertifika ise kısa süre içinde bir değer kaybı yaşadı. Peki, bu düşüş yatırımcılar için bir fırsat mı yoksa tehlike mi? EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, konuyu değerlendirdi.
2017’de piyasaya çıkan ilk sertifika denemesi, yüksek birim hisse değerleri ve yatırımcıların sistem mantığını anlamakta zorlanması nedeniyle sürdürülebilir olamadı. Yeni projede ise bir hisse 7,59 TL’den halka arz edildi ve 1 metrekare gayrimenkul için yaklaşık 9.500 sertifika gerekiyor. Bu da 62 m²’lik en küçük dairenin 4,8 milyon TL civarında bir maliyeti olduğu anlamına geliyor. Ancak, satışa çıkıştan kısa bir süre sonra fiyatlarda %2’lik bir düşüş gözlemlendi; 4,8 milyon TL civarındaki bir evin fiyatı 4,7 milyon TL’ye geriledi.
Düşüşün Sebepleri ve Piyasa Dinamikleri
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı’ya göre düşüşün temel nedenleri arasında belirsizlik kaygısı ve yatırımcıların alışılmayan bir aracı denemekte çekimser olması bulunuyor. Ayrıca, sertifikaların kurumsal yatırımcılara satılması, küçük yatırımcıların güveninin sarsılmasına yol açabiliyor. Yazıcı, “Piyasa derinleşemez, ancak model olgunlaştığında bu tür sertifikalar doğru bir çıkış yolu sunabilir” dedi.
Sertifikalar ile Ev Sahibi Olmak Mümkün mü?
Yazıcı, alım gücünün üzerinde yükselen konut fiyatları nedeniyle birçok kişinin ev sahibi olamadığını belirtiyor ve ekliyor: “Amaç, sertifika biriktirerek ev sahibi olma motivasyonu yaratmak olmalı. Örneğin düğünlerde herkes gücü kadar sertifika taksa, tasarruf ve ev sahibi olma bilinci güçlenebilir. Sertifikaların doğru fiyatlandırılması ve yaygınlaştırılmasıyla, uzun vadede sağlıklı bir bakış açısı oluşturulabilir.”
Piyasa Dengesi ve Alternatif Enstrümanlar
Gayrimenkul sertifikalarının başarısının, piyasadaki dengeyi sağlama potansiyeli olduğuna dikkat çeken Yazıcı, şöyle devam etti:
“En büyük tehlike, hisse çıkış fiyatının piyasa değerinin üzerinde olmasıdır. Sertifikaların farklı projeler için doğru fiyatla üretilmesi, güven duygusunu güçlendirir ve piyasayı dengeler. Vergisel teşvikler, tasarrufları bu alana yönlendirebilir.”
Küçük Birikimlerle Büyük Hedefler
Yazıcı, geleneksel konut alımına kıyasla gayrimenkul sertifikalarının düşük tutarlarla sektöre giriş imkânı sunduğunu belirtiyor. Teorik olarak, hisse toplayarak ev sahibi olma potansiyeli mevcut, ancak bunun daha çok sosyal konutlarda modellenmesi gerektiğini vurguluyor. Sertifikaların, üzerinde daha fazla düşünülüp geliştirilmesiyle sektörde önemli bir alternatif olabileceğini ekleyerek sözlerini tamamladı.
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.
EVA Değerleme’nin kendi alanında 26 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir. EVA Değerleme, 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması” ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye’nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” ve “Avrupa’nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması”; 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey 2018, 2023 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Best Real Estate Advisor Turkey 2023 ödülüne layık görülmüştür. 2024 senesinde Boston Brand Research&Media tarafından “Best Real Estate Advisor, Turkey 2024 ödülüne layık görülmüştür.
EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.
