Türkiye’nin 2023 Kahramanmaraş depreminin ardından bir kez daha yüzleştiği deprem gerçeği, başta İstanbul olmak üzere tüm büyükşehirlerde acil dönüşüm ihtiyacını ortaya koyuyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Muammer Durmuş’a göre, İstanbul’da 1,5 milyon yapı risk altında ve 600 bin bina her an çökebilir. Bu kapsamda kentsel dönüşüm, artık yalnızca bir mühendislik meselesi değil, toplumsal bir güvenlik politikası olarak ele alınmalı.
Türkiye, jeolojik yapısı itibariyle bir deprem ülkesi ve bu gerçeği en acı şekilde 1999 Gölcük ve 2023 Kahramanmaraş depremleriyle yaşadı. Şehirleşmenin yüksek hızla devam ettiği, nüfus yoğunluğunun belirli bölgelerde arttığı ve yapı stokunun büyük ölçüde eski olduğu ülkemizde, kentsel dönüşüm artık bir tercihten öte zorunluluk haline geldi. İstanbul özelinde konuşacak olursak, yaklaşık 7,5 milyon yapının bulunduğu kentte 1,5 milyon yapı risk altında bulunuyor. Üstelik 600 bin bina her an çökme tehlikesi taşıyor. Bu dramatik tablo, zaman kaybetmeden harekete geçilmesini zorunlu kılıyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Muammer Durmuş, kentsel dönüşüm sürecinin fırsatlarını ve çıkmazlarını değerlendirdi.
Kentsel Dönüşüm Neyi Amaçlıyor?
Kentsel dönüşüm yalnızca eski bir binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması değildir. Bu süreç, sosyal donatı alanlarının artırılması, altyapının modernize edilmesi, çevre dostu yapıların hayata geçirilmesi ve yaşam kalitesinin yükseltilmesini hedefleyen bütüncül bir şehircilik yaklaşımıdır. Kent estetiğinin yeniden kurgulandığı, afet risklerine karşı dirençli alanların oluşturulduğu bu dönüşüm, aynı zamanda toplumsal ve ekonomik iyileşmenin de önünü açmaktadır.
Yasal Altyapı ve Uygulama Çerçevesi
Kentsel dönüşümün yasal dayanakları 5393, 5366 ve 6306 sayılı kanunlar çerçevesinde oluşturulmuştur. Özellikle 6306 sayılı yasa kapsamında riskli alanlar ve rezerv yapı alanları tanımlanarak bu bölgelerde planlı, güvenli ve fen normlarına uygun dönüşüm uygulamaları teşvik edilmektedir. 5393 sayılı yasa ile tarihi ve kültürel dokunun korunması ve yenilenmesi amaçlanırken; 5366 sayılı yasa ile sit alanlarının yenilenmesi gündeme gelmektedir. Her biri farklı alanlara yönelik düzenlemeler getiriyor ve dönüşüm sürecinin farklı bileşenlerini yönetilebilir kılıyor.
İstanbul’un Dönüşüme Duyduğu Acil İhtiyaç
İstanbul’da özellikle birinci derece deprem kuşağında yer alan ilçelerde eski yapı stokunun fazlalığı, yoğun nüfus, dar yaşam alanları ve yetersiz altyapı gibi faktörler, kentsel dönüşümün neden bu kadar elzem olduğunu açıkça ortaya koyuyor. Her geçen gün artan inşaat maliyetleri ve malikler arasında yaşanan anlaşmazlıklar, süreci zorlaştırsa da; riskin büyüklüğü, tüm tarafları uzlaşmaya zorlayan bir baskı yaratıyor. Mevcut imar haklarının yetersizliği ya da kullanılmamış emsal hakkının bulunmaması gibi teknik engeller, çözülmesi gereken önemli başlıklar arasında yer alıyor.
Devlet Desteğiyle Dönüşümde Yeni Dönem
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından sağlanan maddi destekler, dönüşüm sürecinde önemli bir motivasyon sağlıyor. İstanbul’da “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamında 15 bin konut ve iş yerinin dönüşüm süreci aktif olarak sürüyor. Her bir konut için 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma yardımı sağlanıyor. İş yerleri için ise 437 bin 500 TL hibe ve aynı miktarda kredi desteği veriliyor. Krediler, yapı ruhsatının alınmasından iki yıl sonra geri ödenmeye başlanıyor ve ilk yıl faizsiz olarak uygulanıyor. Bu finansman modeli, vatandaşlara ciddi bir kolaylık ve güvence sunuyor.
Dönüşümün İki Yüzü: Fırsatlar ve Riskler
Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde yalnızca fiziksel bir iyileşme değil, aynı zamanda toplumsal bir kalkınma sürecine dönüşebiliyor. Ancak süreç içinde yaşanabilecek hukuki anlaşmazlıklar, yüklenici firmalarla yaşanacak sorunlar, yetersiz kira destekleri ya da geçici konut teminindeki sıkıntılar gibi riskler de sürecin yumuşak karnını oluşturuyor. Bunun yanında tarihi dokunun yok olma riski ya da sosyal dengelerin bozulması gibi sonuçlar da dikkatle ele alınması gereken başlıklar arasında yer alıyor.
Geleceği Bugünden Kurmak
Muammer Durmuş, kentsel dönüşümün geleceğin şehirlerini inşa etmek için en büyük fırsatlardan biri olduğunu vurguladı:
“Deprem, doğanın kaçınılmaz bir gerçeği. Bu gerçekle başa çıkmanın tek yolu ise riski ortadan kaldırmaktır. Bu da ancak güvenli, sağlam ve planlı bir şehircilikle mümkündür. Kentsel dönüşüm, bu yolculukta en güçlü aracımızdır. Ancak sürecin teknik, ekonomik ve sosyal tüm bileşenleri bütünsel olarak ele alınmalıdır.”
Dönüşüm Kaçınılmaz, Geç Kalmak Affetmez
İstanbul’da bugüne dek 923 bin bağımsız birimin dönüşümü tamamlandı, 134 bin birimin çalışmaları ise halen sürüyor. Türkiye genelinde ise 2012’den bu yana 2 milyon 317 bin konutun dönüşümü sağlandı. Ancak 7,5 milyon bağımsız birim halen risk altında. Bu tablo, daha gidilecek uzun bir yol olduğunu gösteriyor. Dönüşüm sadece binaları değil, hayatları da koruyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.
EVA Değerleme’nin kendi alanında 26 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir. EVA Değerleme, 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması” ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye’nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” ve “Avrupa’nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması”; 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey 2018, 2023 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Best Real Estate Advisor Turkey 2023 ödülüne layık görülmüştür. 2024 senesinde Boston Brand Research&Media tarafından “Best Real Estate Advisor, Turkey 2024 ödülüne layık görülmüştür.
EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.
