İstanbul’da çatı aralarının bağımsız konut olarak kullanılmasının önünü açan düzenleme, kentte konut arzından gayrimenkul değerlerine, kentsel dönüşümün finansmanından şehir siluetine kadar birçok alanda yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Mevcut imar planlarındaki kat sayısı artırılmadan ilave konut üretme potansiyeli taşıyan düzenleme, özellikle arsa maliyetlerinin yüksek olduğu İstanbul’da mevcut yapı stokunun daha verimli değerlendirilmesini sağlayabilir. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2018’den bu yana gündeme getirdikleri çatı aralarının bağımsız bölüme dönüştürülmesi konusunun yeniden ele alınmasını gayrimenkul sektörü açısından sevindirici bir gelişme olarak değerlendirdi.
İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nde çatıların bağımsız konut olarak kullanılmasına ilişkin düzenlemenin oy birliğiyle kabul edilmesi, yıllardır yeterince değerlendirilemeyen çatı hacimlerinin konut üretimine kazandırılması açısından önemli bir adım olarak öne çıkıyor. İstanbul İmar Yönetmeliği’nin önceki düzenlemesinde çatı araları, esas olarak son kattaki bağımsız bölümlerle bağlantılı alanlar olarak kullanılabiliyor, ayrı bir konut şeklinde projelendirilemiyordu. Yeni yaklaşım ise uygun koşullarda bu alanların kendi girişine ve bağımsız kullanım özelliklerine sahip konutlara dönüştürülmesini hedefliyor.
Düzenlemenin yalnızca yeni inşa edilecek binalar açısından değil, mevcut yapıların değerlendirilmesi bakımından da önemli bir potansiyel taşıdığını belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Bu konuyu 2018’den bu yana değişmesi gereken bir düzenleme olarak dile getiriyorduk. Sonunda gündeme gelmesi biz gayrimenkul profesyonellerini çok sevindirdi. İstanbul’da arsa maliyetlerinin yüksekliği ve yeni konut üretiminde karşılaşılan alan kısıtları düşünüldüğünde, mevcut yapıların sunduğu potansiyeli değerlendirmek büyük önem taşıyor. Burada yalnızca kullanılabilir metrekarenin artmasından söz etmiyoruz. Uygun koşullarda, aynı bina içerisinde ayrı olarak satılabilecek veya kiralanabilecek yeni bir gayrimenkul ortaya çıkabilecek. Şimdi yalnızca yeni yapılanlarda değil, mevcut binalarda kullanılmayan çatı aralarını da sisteme katma zamanı” dedi.
İstanbul’da Dokuz Ayda 19 Bin Yeni Konut Potansiyeli
Çatı aralarının bağımsız konutlara dönüştürülmesinin konut arzına olası katkısını değerlendirmek için yapı ruhsatı istatistikleri de önemli bir gösterge sunuyor. İstanbul’da 2025 yılının ilk dokuz ayında 9 bin 706 binaya yapı ruhsatı verilirken, bu ruhsatlar kapsamında 110 bin 212 daire yer aldı. Ruhsat verilen her binada ortalama iki ilave çatı dairesi oluşturulabileceği varsayımıyla yapılan hesaplama, yalnızca dokuz aylık dönemde 19 bin 412 ilave bağımsız bölüm potansiyeline işaret ediyor. Bu senaryoda toplam bağımsız bölüm sayısı 129 bin 624’e ulaşırken, mevcut daire sayısına kıyasla teorik artış yüzde 17,6 olarak hesaplanıyor.
Bu potansiyelin İstanbul gibi yeni arsa üretiminin sınırlı olduğu bir kentte dikkate değer bir fırsat sunduğunu belirten Yazıcı, “Yapı ruhsatı verilerini iki ilave çatı konutu varsayımıyla değerlendirdiğimizde, dokuz aylık dönemde yaklaşık 19 bin 400 bağımsız bölümden söz edebiliyoruz. Elbette bu rakam, her binada iki yeni konut yapılabileceği anlamına gelmiyor. Parsel büyüklüğü, binanın geometrisi, çatı biçimi ve teknik koşullar, uygulamanın kapsamını belirleyecek. Yeni imar alanları açmadan ve mevcut planlardaki kat sayısını artırmadan, uygun yapıların çatı hacimlerini konut üretimine kazandırmak İstanbul için önemli bir alternatif olabilir” diye konuştu.
Çatı Düzenlemesi Kentsel Dönüşümün Finansmanını Da Etkileyebilir
Çatı aralarının bağımsız bölüme dönüştürülmesi, özellikle kentsel dönüşüm projelerinin ekonomik açıdan uygulanabilirliğine katkı sağlayabilecek bir gelişme olarak değerlendiriliyor. Düzenlemenin bu yönüne dikkat çeken Yazıcı, “Kentsel dönüşümde en önemli meselelerden biri, projenin ekonomik olarak uygulanabilir hale gelmesi. Mevcut maliklerin beklentileri ile inşaat maliyetleri arasında denge kurulamaması, bazı binaların yenilenmesini güçleştiriyor. Çatı aralarında oluşturulabilecek ilave bağımsız bölümler, uygun projelerde yükleniciye yeni bir gelir kaynağı sağlayarak finansman dengesine katkıda bulunabilir.” ifadelerini kullandı.
İstanbul’un Çatı Silueti Yeniden Şekillenebilir
Düzenlemenin etkileri yalnızca konut arzı ve gayrimenkul ekonomisiyle sınırlı kalmayacak; İstanbul’un mimari görünümünde de değişim yaratabilecek. Çatı aralarının bağımsız konut olarak kullanılabilmesi, çatı biçimlerinin ve üst katların tasarımının yeniden ele alınmasını gündeme getiriyor. İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 44. maddesinde genel çatı sınırı yüzde 45 eğim ve 5 metre azami mahya yüksekliği olarak tanımlanıyor. Çatı eğimi ve çatı hacminin bağımsız bölüm olarak kullanılabilmesi birlikte değerlendirildiğinde, özellikle bitişik nizam yapılaşmanın yoğun olduğu mahallelerde sokakların çatı çizgisinin değişmesi mümkün olabilecek.
Çatıların daha işlevsel yaşam alanlarına dönüşmesinin mimari açıdan yeni olanaklar sunabileceğini belirten Yazıcı, “Çatı aralarının bağımsız konut olarak değerlendirilmesi, binaların üst bölümlerinin mimari açıdan yeniden ele alınmasını da beraberinde getirebilir. Daha kullanışlı iç hacimler ve yaşanabilir çatı katları oluşturulması mümkün hale gelebilir. Bununla birlikte İstanbul’un kendine özgü kent dokusunu ve mimari bütünlüğünü korumak da en az yeni konut üretmek kadar önemli. Bu nedenle düzenlemenin yalnızca ilave metrekare ve satış geliri üzerinden değerlendirilmemesi, mimari kalite ve kentsel kimlikle birlikte ele alınması gerekiyor” değerlendirmesinde bulundu.
Yeni Konut Üretirken Yapı Güvenliği Ve Yaşam Kalitesi Korunmalı
İstanbul’un konut ihtiyacına mevcut yapı stokunu daha verimli kullanarak çözüm üretmek, önemli fırsatların yanı sıra dikkatle ele alınması gereken sorumlulukları da beraberinde getiriyor. Düzenlemenin kalıcı bir kazanıma dönüşmesinin uygulama koşullarına bağlı olduğunu ifade eden Cansel Turgut Yazıcı, “İstanbul’un yeni konut üretmek için kullanabileceği arsalar giderek azalırken, mevcut yapılaşma haklarının daha verimli değerlendirilmesi önem kazanıyor. Çatı aralarının bağımsız bölüme dönüştürülmesi, yeni arsa gerektirmeden konut arzına katkı sağlayabilecek bir yöntem. Ancak başarının ölçüsü yalnızca kaç yeni daire üretildiği olmamalı. Oluşturulan konutların güvenli, enerji verimli, yeterli gün ışığı alan ve kentin mimari kimliğiyle uyumlu yaşam alanları sunması gerekiyor. Önemli olan, bu potansiyeli yalnızca yeni bir satış alanı olarak değil, İstanbul’un konut ihtiyacına ve yaşam kalitesine katkıda bulunacak bir fırsat olarak ele almak” diyerek sözlerini tamamladı.
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.
EVA Değerleme’nin kendi alanında 26 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir. EVA Değerleme, 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması” ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye’nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” ve “Avrupa’nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması”; 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey 2018, 2023 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Best Real Estate Advisor Turkey 2023 ödülüne layık görülmüştür. 2024 senesinde Boston Brand Research&Media tarafından “Best Real Estate Advisor, Turkey 2024 ödülüne layık görülmüştür.
EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.
