Cushman & Wakefield | TR International tarafından hazırlanan 2024 yılı 1. çeyrek Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı raporuna göre, ana caddelerdeki yüksek dolulukla birlikte mağaza kiraları artmaya devam ediyor.
Fiziksel perakendeye olan yoğun talep, yılın ilk çeyreğinde de devametmiştir. Alışveriş merkezleri ve ana caddelerde, arzın kısıtlı olduğu perakende pazarında doluluk oranları önemli ölçüde yükselmiştir. Bu durum, İstanbul’un ana caddelerindeki birincil kira seviyelerinin hem Türk Lirası (₺) hem ABD Doları ($) bazında geçen yılın aynı dönemine göre %67’lik bir artış kaydetmesine sebep olmuştur. İstanbul Ana Caddeleri’ne ek olarak alışveriş merkezi kira seviyelerindeki artış eğilimi bu çeyrekte de devam etmiştir.
Ziyaretçi sayıları ve cirolar yükselişini sürdüyor
AYD/Akademetre tarafından sağlanan alışveriş merkezleri perakende verileri göz önüne alındığında; Şubat 2024’te alışveriş merkezi ciro endeksinde bir önceki yıla göre %114,6 ile Şubat ayı enflasyonu olan %67,07’nin üzerinde bir artış gözlemlenmiştir. Kategoriler bazında metrekare verimlilik endeksinde ise önceki yıla göre tüm kategorilerde belirgin bir artış kaydedilmiştir. Özellikle teknoloji kategorisi %139,2 oranında artış ile ilk sırada yer almıştır. Sonrasında yapı market, mobilya, ev tekstili, sinema gibi sektörleri içeren diğer kategorisi ise %118,7 ve yiyecek-içecek kategorisi %99,9 oranında artış ile teknoloji kategorisini takip ederken hipermarket kategorisi ise %71,9 oranında bir artış yakalamıştır. Şubat 2024’te bir önceki yıla göre ziyaretçi sayısı endeksinde ise %11,39’luk bir artış gerçekleşmiştir.
Öte yandan, TÜİK verilerine göre, takvim etkilerinden arındırılmış perakende satış hacmi ve cirosu Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına kıyasla sırasıyla %25,1 ve %111,6 artış kaydetmiştir. Sektörlere göre satış hacminde en fazla artış %59 oranı ile çevrimiçi alışverişte kaydedilmiştir. Yine sektörlere göre perakende cirosunda ise %158,9’luk artış ile çevrimiçi alışveriş ilk sırada yer alırken, bilgisayar aygıtları sektörü %144,9 artışla onu takip etmiştir. Bununla beraber, tüketici güven endeksi Mart ayında 79,4 ile bir önceki aya göre %0,1 oranında artmıştır.
2024’ün ilk çeyreğinde hem caddeler hem de alışveriş merkezlerindeki yüksek doluluk oranları ile birlikte talep de yüksek seyretmiştir. Bu durumdan dolayı markalar ın boş mağaza bulmakta zorluk çektiği görülmüştür. Fakat kısıtlı arza rağmen markalar büyüme stratejilerini sürdürmeye, yeni konsept mağazalar açmaya ve yurt dışında büyümeye devam etmektedir. Mağaza boşluklarının azalması ve talepte yaşanan ivmelenmenin etkileri sürekliliğini korumaktadır.
Bu çeyrekte de birçok yabancı firma açtıkları yeni mağazalarla Türkiye pazarına giriş yapmaya devam etmiştir. Converse, Ankara Kentpark ve Maltepe Piazza AVM’de açtığı mağazalarla Türkiye pazarına giriş yaparken spor giyim perakende markası Champion, Türkiye’deki ilk mağazasını Akasya AVM’de açmıştır. Çevrimiçi alışveriş platformu KLAUD ilk fiziksel mağazasını Maltepe Piazza AVM’de açmıştır. Flying Tiger Copenhagen ise Karaca Grup ortaklığıyla Ekim ayında Türkiye’deki ilk mağazasını açacağını açıklamıştır. Öte yandan markalar konsept mağaza açma stratejilerini de sürdürmektedirler. Yargıcı Essentials, yeni konsept mağazasının açılışını Kozyatağı City’s İstanbul AVM’de gerçekleştirirken. Saat&Saat, yeni konseptli kiosk mağazasını Isparta Meydan AVM’de açmıştır. Ayakkabıcılık sektöründe ise Skechers’ın Skechers Kids konsept mağazasının açılışını Marmara Forum AVM’de gerçekleşirken; LC Waikiki’nin sadece ayakkabı modelleri içeren LCW Steps, Maltepe Park AVM’de açılmıştır. Son olarak bu çeyrekte Manisa Meydan AVMve Malatya City AVMolmak üzere iki AVM’nin açılışı gerçekleşmiştir.
Bu AVM açılışlarına ek olarak kapanan bazı alışveriş merkezleri arzın hem sayı hem de metrekare bazında azalmasına sebep olmuştur. Kapanan alışveriş merkezleri sonrası toplam arz 441 AVM ile 13,98 milyon m2 olarak kaydedilmiştir.
2024 yılının birinci çeyreğinde yatırımfaaliyetlerinde büyük çaplıyatırım işlemi olarak Abdi İpekçi Caddesi’nde 5 adet mağazanın 1.600 m2’lik satışı gerçekleşen işlemlerdir.
Orta ve uzun vadede yatırım faaliyetlerinin ivme kazanması beklenmektedir.
Genel görünüm
• Markalar yurt dışı mağaza açılışlarını sürdürmüştür. Kiğılı, globalde büyüme hedefi doğrultusunda, Cezayir’deki ilk mağazasını açarken DeFacto, Libya’daki ilk mağazasının açılışını ve Cezayir ve Gürcistan’daki mağazalarının açılışlarını gerçekleştirdi. İtalya’da D’S Damat Roma ve Milano’da iki yeni mağaza birden açmıştır. Giyim mağazalarına ek olarak yeme-içme sektöründeki markalar da yurtdışına açılmaya devametmiştir. Yurtdışında 4 şubesibulunan TavadaTavuk Avrupa’dakiilk şubesiniFransa’da açmıştır.
- Geçici veya kalıcı olarak kapanan alışveriş merkezleri, stabil bir artışla seyreden alışveriş merkezi arzının azalmasına neden olmuştur. Alışveriş merkezlerinin kalıcı olarak kapatılma sebepleri mali zorluklarla karşılaşmaları sonucu yeniden fonksiyonlandırılmaları veya yeni projeler sebebiyle yıkılmalar ıdır. Ayrıca binaların deprem güvenliği standartlarını karşılayamaması nedeniyle güçlendirme çalış ması veya yıkım kararları alınması da diğer nedenler arasındadır. Bu çeyrekte kapatılan ve ofise dönüştürülmesi planlanan Sapphire, Artaş tarafından satın alındıktan sonra yerine konut projesi planlanan ve bu sebeple yıkımına karar verilen Profilo AVM kapanan ve fonksiyon değişikliğine uğrayan alışveriş merkezlerinin başında gelmektedir. Deprem bölgesinde yer alması sebebiyle güçlendirme çalışması yapılması planlanan Diyarbakır Palladium AVM ise geçici olarak kapatılmıştır. Bununla beraber, yapım aşamasında olan AVM’lerin tamamlanmasıyla birlikte 2024 yıl sonu itibariyle AVM sayısının 452’ye yükselmesi beklenmektedir.
- Pandemi sonrası dönemle birlikte sektördeki iyileşmenin bu çeyrekte de devam etmesi sonucu alışveriş merkezlerindeki doluluk oranları ve ciro artışları dikkat çekmektedir. Bununla birlikte, alışveriş merkezlerinin birincil kiralarında 2023 yılının ilk çeyreğine göre gözlemlenen %57,14’lük artış, perakende sektöründe hem üretici hem de tüketici talebindeki artış eğiliminin sürdüğünü göstermektedir.
- Perakendeciler, tek kanalda satış yapmaktan çıkıp çoklu satış kanallarına yönelmektedirler. Bu yönelim, genellikle fiziksel mağazacılıktan e-ticarete geçiş ya da fiziksel mağazaları dijitalleştirme gibi stratejilerle gerçekleşmektedir. Bununla birlikte, online satış yapan perakendecilerin fiziksel mağazalara da genişleme stratejileri içerisinde olduğu gözlemlenmektedir. Örneğin Trendyol, ilk geçici (pop-up) mağazasını en fazla ihracat yaptığı şehir olan Riyad’da açmıştır. Çoklu kanal satışlarının 2024 yılının ilerleyen dönemlerinde de artarak büyüyeceği öngörülmektedir.
