Türkiye’nin önde gelen yazlık bölgelerinde 2026 yılı itibarıyla konut fiyatlarının yıllık ortalama %20–25 arttığı, Bodrum’da 250.000–300.000 TL/m², Çeşme–Alaçatı hattında ise 200.000 TL/m² üzeri seviyelerin kalıcı hale geldiği görülüyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Gayrimenkul Değerleme Direktörü Filiz Akkaya, piyasada pandemi sonrası oluşan hızlı fiyatlanmanın ardından artık daha rasyonel bir zemine geçildiğini, “balon fiyatların büyük ölçüde erimeye başladığını” ifade etti.
Türkiye’nin sahil şeridinde yazlık konut piyasası 2026 yılına girerken güçlü bir talep yapısını korumaya devam ediyor. EVA Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, Kuzey Ege’den başlayarak İzmir, Aydın ve Muğla üzerinden Antalya’ya uzanan geniş hatta; doğayla iç içe yaşam, kalabalıktan uzaklık, yaz-kış kullanım imkanı ve sosyal donatıya erişim gibi kriterler alıcıların önceliğini belirliyor. Bu durum özellikle villa tipi konutlar, müstakil yazlıklar ve site içi apart projelerde talebin canlı kalmasını sağlıyor.
Fiyatlarda Yeni Denge, Artış Sürüyor Ancak Hız Yavaşlıyor
EVA Gayrimenkul Değerleme Gayrimenkul Değerleme Direktörü Filiz Akkaya, 2026 yılında yazlık konut piyasasında genel fiyat artışının devam ettiğini ancak artış hızının önceki yıllara kıyasla daha kontrollü ilerlediğini belirtti. Buna göre Ege ve Akdeniz hattında ortalama fiyat artışı %20–25 bandında gerçekleşirken, lüks segmentte artış oranları daha yukarıda seyrederken, daha mütevazı yazlık konutlarda artışların sınırlı kaldığı görülüyor.
Akkaya, özellikle pandemi sonrası yaşanan aşırı talep döneminin etkilerinin büyük ölçüde dengelendiğini, buna rağmen jeopolitik gelişmeler ve bölgesel göç hareketlerinin fiyatları tamamen aşağı çekmediğini ifade ederek, “Bu da piyasada “yumuşak normalleşme” olarak tanımlanan yeni bir döneme işaret ediyor.” dedi.
Ege Kıyıları: Bodrum, Çeşme ve Urla Zirvede
Türkiye’nin üst segment yazlık piyasasında Bodrum, Çeşme ve Urla üçlüsü hala açık ara en güçlü bölgeler olarak öne çıkıyor. Bodrum’da metrekare fiyatlarının 250.000–300.000 TL seviyesine ulaşması, ilçeyi Türkiye’nin en yüksek değerli yazlık pazarı haline getirirken, arsa arzındaki daralma yeni projelerin Milas ve Dalaman aksına kaymasına neden oluyor.
Urla’da Öne çıkan Bölgeler ve Birim Fiyat Analizi )
| Bölge | Konut Tipi | Birim Fiyat (m² / TL) | Ortalama Satış Fiyatı (TL) |
| Kekliktepe | Lüks/Yeni Villa | 150.000 – 250.000+ | 80.000.000 – 350.000.000 |
| İskele | Yeni Villa / Sahil | 120.000 – 180.000 | 25.000.000 – 90.000.000 |
| İskele | Eski / Müstakil | 85.000 – 110.000 | 14.000.000 – 22.000.000 |
| Zeytinalanı | Villa / Site İçi | 80.000 – 105.000 | 18.000.000 – 25.000.000 |
| Zeytinalanı | Daire / Eski Konut | 65.000 – 85.000 | 7.500.000 – 12.000.000 |
| Çeşmealtı | Standart Yazlık | 70.000 – 95.000 | 12.000.000 – 20.000.000 |
| Demircili | Köy/Müstakil | 55.000 – 75.000 | 9.000.000 – 15.000.000 |
İzmir tarafında ise Çeşme ve Alaçatı, 200.000 TL/m² seviyesini aşan villa projeleriyle dikkat çekiyor. Ilıca, Boyalık ve Dalyan hattı özellikle aile yaşamına uygun sahil düzeni nedeniyle yoğun talep görürken, Ovacık ve Germiyan gibi bölgelerde daha erişilebilir alternatifler gelişmeye devam ediyor.
Urla ise son yıllarda yükselen ivmesini sürdürüyor. Ortalama 100.000–120.000 TL/m² bandına ulaşan ilçede Kekliktepe ultra lüks villa segmentiyle öne çıkarken, İskele ve Zeytinalanı gibi bölgeler yaz-kış yaşam konseptiyle farklı bir talep yapısı oluşturuyor.
Bodrum’da Öne Çıkan Bölgeler ve Birim Fiyat Analizi (Mayıs 2026)
| Bölge | Öne Çıkan Özellikler | Birim Fiyat (m² / TL) | Ortalama Villa Fiyatı (TL) |
| Türkbükü | En yüksek değerli mahalle; ultra lüks segment. | 215.000 – 350.000+ | 35.000.000 – 245.000.000 |
| Yalıkavak | Marina çevresi ve yüksek şerefiyeli modern villalar. | 180.000 – 280.000 | 25.000.000 – 80.000.000+ |
| Göltürkbükü | Lüks siteler ve müstakil yaşam. | 200.000 – 220.000 | 35.000.000 – 45.000.000 |
| Bitez & Ortakent | Aileler için uygun, yaz-kış oturumun yoğun olduğu bölge. | 155.000 – 180.000 | 18.000.000 – 30.000.000 |
| Turgutreis | Daha “uygun” fiyatlı seçenekler ve köklü yazlıklar. | 95.000 – 130.000 | 9.000.000 – 18.000.000 |
| Gümüşlük | Bohem atmosfer ve müstakil bahçeli evler. | 110.000 – 150.000 | 12.000.000 – 25.000.000 |
Çeşme’de Öne Çıkan Bölgeler ve Birim Fiyat Analizi )
| Bölge | Konut Tipi | Birim Fiyat (m² / TL) | Ortalama Satış Fiyatı (TL) |
| Alaçatı Port | Yeni / Denize Sıfır | 250.000 – 400.000+ | 60.000.000 – 180.000.000 |
| Alaçatı Köy İçi | Restore Edilmiş Taş Ev | 180.000 – 260.000 | 25.000.000 – 55.000.000 |
| Ilıca / Boyalık | Yeni/Lüks Rezidans | 160.000 – 240.000 | 20.000.000 – 70.000.000 |
| Paşalimanı | Lüks Müstakil Villa | 200.000 – 320.000 | 45.000.000 – 120.000.000 |
| Ovacık | Modern Müstakil | 110.000 – 170.000 | 18.000.000 – 40.000.000 |
| Dalyan | Standart Yazlık (Eski) | 85.000 – 120.000 | 12.000.000 – 22.000.000 |
| Reisdere | Yeni Site İçi | 75.000 – 105.000 | 9.000.000 – 16.000.000 |
Kuzey Ege ve Orta Segment: Alternatif Yaşam Arayışı Güçleniyor
Kuzey Ege hattında Ayvalık, Edremit Körfezi ve çevresi daha erişilebilir yazlık arayanlar için önemli bir alternatif oluşturmaya devam ediyor. Cunda Adası’nda metrekare değerlerinin 160.000–200.000 TL bandına kadar çıkması bölgenin turistik çekim gücünü gösterirken, Altınova ve Sarımsaklı gibi bölgelerde daha orta segment fiyatlar hakimiyetini sürdürüyor.
Dikili tarafında ise fiyatlar daha geniş bir skalaya yayılmış durumda. Kabakum ve İsmetpaşa hattında 65.000–85.000 TL/m² seviyeleri görülürken, Salihler ve merkez mahallelerde 100.000 TL/m²’ye yaklaşan değerler dikkat çekiyor. Özellikle 1+1 ve 2+1 apart konutlara olan talep, bölgeyi yatırım açısından daha hareketli hale getiriyor.
Aydın ve Kuşadası’nda Gurbetçi Etkisi ve Site Yaşamı Öne Çıkıyor
Kuşadası ve Didim hattında hem yerli hem de yurtdışında yaşayan Türk vatandaşlarının etkisi belirgin şekilde hissediliyor. Güzelçamlı ve Davutlar gibi bölgelerde 60.000–100.000 TL/m² aralığında değişen fiyatlar, eski yazlık sitelerde ise 6–8,5 milyon TL bandındaki satışlar dikkat çekiyor. Yeni nesil site projeleri özellikle Soğucak ve Davutlar’da gelişirken, havuzlu villa konseptleri yatırımcıların ilgisini çekmeye devam ediyor. Bölge aynı zamanda yazlık kiralama piyasasında da güçlü bir sezon performansı sunuyor.
Muğla Hattında Fethiye ve Marmaris Güçlü Talep Merkezi Oluyor
Muğla’nın Fethiye ilçesi, Göcek ve Ölüdeniz gibi dünya çapında bilinen destinasyonlarıyla yazlık piyasasının en güçlü bölgelerinden biri olmaya devam ediyor. Göcek’te denize yakın villalar ile iç kesimlerdeki konutlar arasında ciddi fiyat farkları oluşurken, Ölüdeniz çevresinde turizm odaklı yapılaşma öne çıkıyor. Marmaris ise özellikle İçmeler, Selimiye ve Bozburun gibi bölgelerde yüksek gelir grubunun ilgisini çekiyor. Merkez ve İçmeler hattında 65.000–160.000 TL/m² aralığı görülürken, kırsal koy bölgelerinde bu rakam 180.000 TL/m² seviyelerine kadar çıkabiliyor. Kısa dönem kiralama potansiyeli, Marmaris’i yatırım açısından öne çıkaran en önemli faktörlerden biri olmaya devam ediyor
Fethiye’de Öne çıkan Bölgeler ve Birim Fiyat Analizi )
| Bölge | Konut Tipi | Birim Fiyat (m² / TL) | Ortalama Satış Fiyatı (TL) |
| Göcek | Lüks Villa / Marina Manzaralı | 210.000 – 300.000+ | 30.000.000 – 75.000.000+ |
| Göcek | Standart Müstakil Ev | 130.000 – 180.000 | 7.500.000 – 25.000.000 |
| Ölüdeniz (Ovacık/Hisarönü) | Havuzlu Müstakil Villa | 110.000 – 160.000 | 11.000.000 – 55.000.000 |
| Ölüdeniz | Daire / Dubleks | 85.000 – 115.000 | 7.000.000 – 12.000.000 |
| Çalış Plajı (Foça) | Yeni Lüks Villa | 125.000 – 185.000 | 18.000.000 – 32.000.000 |
| Çalış Plajı | Eski Yazlık / İkiz Villa | 90.000 – 120.000 | 10.000.000 – 16.000.000 |
| Günlükbaşı | Modern Daire / Dubleks | 75.000 – 105.000 | 8.850.000 – 14.000.000 |
Antalya Hattında Yabancı Yatırımcı Etkisi Belirleyici
Antalya sahil şeridinde Kaş, Kemer, Manavgat ve Alanya bölgeleri farklı kullanıcı profilleriyle dikkat çekiyor. Kaş’ta özellikle Kalkan bölgesi, 90.000–110.000 TL/m² seviyeleriyle Türkiye’nin en değerli villa piyasalarından birini oluştururken, denize sıfır konutlarda bu değerlerin iki katına çıkabildiği görülüyor.
Kemer’de Beldibi ve Göynük gibi bölgeler 85.000–100.000 TL/m² bandında işlem görürken, Manavgat Side hattı daha erişilebilir fiyatlarla geniş aileler için cazibesini koruyor. Alanya ise 1+1 otel konseptli daireleriyle özellikle yabancı yatırımcıların yoğun ilgisini çekiyor.
Kemer-Kaş-Manavgat’da Öne çıkan Bölgeler ve Birim Fiyat Analizi )
| Bölge | Konut Tipi | Birim Fiyat (m² / TL) | Ortalama Satış Fiyatı (TL) |
| Kaş (Kalkan) | Ultra Lüks Villa | 120.000 – 250.000 | 40.000.000 – 150.000.000+ |
| Kaş (Merkez) | Müstakil / Dubleks | 105.000 – 160.000 | 19.345.000 |
| Kemer (Merkez) | Yeni Villa / Site İçi | 85.000 – 120.000 | 13.800.000 – 17.800.000 |
| Kemer (Göynük/Beldibi) | Standart Yazlık | 75.000 – 95.000 | 8.000.000 – 12.000.000 |
| Manavgat (Side) | Havuzlu Site İçi Dubleks | 55.000 – 85.000 | 6.500.000 – 10.000.000 |
| Manavgat (Sorgun) | Lüks Villa / Yeni | 70.000 – 110.000 | 15.000.000 – 25.000.000 |
Piyasa Daha Gerçekçi Bir Zemine Oturuyor
Filiz Akkaya, 2026 yılı itibarıyla yazlık konut piyasasında en önemli gelişmenin fiyatların “gerçek kullanıcı değeri”ne yaklaşması olduğunu vurgulayarak, “Aşırı yükselen segmentlerde düzeltmeler görülürken, talebin güçlü olduğu bölgelerde fiyatlar kontrollü biçimde artmaya devam ediyor. Bu tablo, Türkiye yazlık piyasasında hem yatırımcılar hem de kullanıcılar açısından daha öngörülebilir ve dengeli bir döneme girildiğine işaret ediyor.” Diyerek sözlerini bitirdi.
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.
EVA Değerleme’nin kendi alanında 26 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir. EVA Değerleme, 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması” ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye’nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” ve “Avrupa’nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması”; 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey 2018, 2023 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Best Real Estate Advisor Turkey 2023 ödülüne layık görülmüştür. 2024 senesinde Boston Brand Research&Media tarafından “Best Real Estate Advisor, Turkey 2024 ödülüne layık görülmüştür. EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.
