Barınma Sorununun 20. Yüzyılda Çözülememesinin Gayrimenkul Sektörünü Şekillendirmesi ve Sonuçları

Tüm dünyada konut, en temel insan haklarından birisi olan barınma hakkının en temel öğesidir. Bu durum, 1948 İnsan Hakları Evrensel Beyannamesinde uluslararası bir mutabakat ile tespit ve kabul edilmiştir. 

Ülkemizde konut ihtiyacının karşılanmasının sosyal devletin vatandaşlarına karşı bir yükümlülük olduğunun farkına varılması 2000’li yılların başlarına denk gelmektedir. Her ne kadar 1984 yılında toplu konut yasası yürürlüğe girmiş olsa da yasal mevzuat, kanun ve yönetmeliklerin tamamlanması ile konut seferberliğinin başlatılması 21. yüzyılda başlayabilmiştir. Başka bir ifade ile Almanya, Hollanda, İngiltere ve dahi Rusya’dan yaklaşık bir asır sonra.

Hane halkı ifadesi aynı konutta yaşayan bir veya daha fazla kişi sayısını ifade etmek için kullanılır. Ülkemizin hane halkı sayısı 20 Mart 2023 tarihli TÜİK araştırmasına göre 26.075.365 olup 2002-2022 yılları arasında üretilen toplam konut sayısı 13.879.272 adet olmuştur. Yıllara göre ve yapı sahipliğine göre daire sayısını tabloda gördüğümüz üzere, 2002-2022 yılları arasında üretilen konutların %8’i devlet, %89’u özel sektör ve %3’ü kooperatifler eliyle yapılmıştır.

Barınma Sorununa Sektörün Çözümü: Kat Karşılığı Müteahhitlik

1998 yılında yayınlanan Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik ile 1999 yılında yaşadığımız büyük Marmara Depremi’nin kısmen de olsa oluşturduğu bilinç ile 2000 yılı konut inşası bakımından bir milat kabul edilebilir. Her ne kadar istenen ve olması gereken seviyeye ulaşmadığı genel olarak müşahede edilse de binaların depremli durumdaki performansının, içinden sağ çıkabilmeyi sağlayacak seviyeye ulaştığı değerlendirilebilir.

Yukarıdaki tablo ve bu değerlendirme ışığında ülkemizde son 20 yılda yapılan konut sayısı kadar daha konutun ivedilikle üretilmesi hayati bir meseledir. Bir yandan da eleştiri konusu olan ve “beton ekonomisi” olarak yaftalanan konut üretim yoğunluğunun sebebinin “onlarca yılda yapılmayanın on yılda yapılması” şeklinde farklı bir bakış açısıyla açıklanması gereği de ortadadır.

Benzer ekonomik çevre içinde olduğumuz, birlikte savaşlara girdiğimiz, benzer iklimlerde benzer coğrafi koşullarda yaşadığımız Avrupa ülkeleri ve hatta çok daha yaygın bir coğrafyada ve çok daha ağır iklim koşullarında bulunan Rusya’da bile 19. yüzyıl sonlarından 20. yüzyıl ortalarına kadar en temel insan hakkı olan barınma sorunu böylesine ciddiyetle ele alınıp yol katedilirken ülkemiz en iyi ihtimalle 21. yüzyılın ortalarında bu sorunu çözebilecek gibi görünmektedir. Ülkemizin sermaye kıtlığı göz önüne alındığında bu çözüm ancak kıt sermaye koşullarının kendine özgü çözümü olan “kat karşılığı müteahhitlik” ile mümkün olmuş ve dahi yakın gelecekte de böyle olacaktır.

Bir yönüyle şahsen benim de birçok ortamda eleştirmekte olduğum “kat karşılığı müteahhitlik” olarak tabir edilen özel sektörün asgari sermaye ile konut üretim girişim modelinin de ülkemizin kendine özgü şartlarının ve birikmiş, ertelenmiş ve yığın haline gelmiş konut talebinin karşılanması için; özel sektörün yılda ortalama 600 bin konut üretmesini sağlayabilecek palyatif ama etkili bir çözüm olduğu da varılabilecek diğer bir sonuçtur.

Toplu Konut ve Sosyal Konutların Devlet Eli ile Yapılmaması ve Regülasyonların Yerleşmemiş Olmasının Sonuçları

Devlet politikası olarak konut üretiminin böylesine aksamasının ve göz ardı edilmesinin elbette siyasi, sosyal, ekonomik sebepleri vardır ve bunlar tarih, sosyoloji, ekonomi gibi bilimlerin konusudur. Bu büyük meselenin günümüze yansıyan birçok önemli sonucu da bulunmaktadır. Bu sonuçlar arasından sosyal bilimlerin konusu olanları uzmanlarına bırakarak inşaat ve gayrimenkul sektöründe gördüğümüz sonuçları kısaca özetleyelim:

1. Kontrolsüz ve denetimsiz konut üretimi ile kamu mallarının gasp edilmesi 

Birçok yerleşim yeri tamamen münferit ve plan dışı yerleşimlerle, “gecekondu” olarak tabir edilen, çoğunlukla kamu arazilerine izinsiz ve kontrolsüz iptidai yapılaşmalarla şekillenmeye başlamıştır. Bu iptidai yapılar zaman içinde 3-5 katlı ancak yine denetimsiz, kaçak ve ruhsatsız yapılara dönüşmüş, bu dönüşüm ile de fiili durum haline gelmiştir. Bir nevi kamu arazileri üzerine “çöken” gecekonducular tarafından gasp edilmiş ve kazanılmış bir hak hüviyetine kavuşmuş; popülizmin müptelası seçim hükümetleri tarafından hak sahibi ilan edilmişlerdir.

2. Şehir planlarının fiili durumları takip eder hale gelmesi ile maksadından uzak plansız şehirleşmeler

Hızla ve kontrol dışı şehirleşen alanlar fiili durum olarak kanserli hücreler gibi kent dokusunu teşkil ederken gecekondulaşmanın ve kendiliğinden şehirleşmenin önüne geçebilmek adına hızla düzenlenen 1/100.000, 1/5000 ölçeğindeki kentsel planlar şehirlerin geleneksel dokusunun korunmasını ve altyapı hazırlıklarını önceleyemeyince geleneğimizden uzak ve altyapı problemleri olan yaşam alanları oluşturulmuştur.

Şehir planlarının hızla ve eş güdümle yapılabilmesi için belde belediyelerinden organize sanayi müdürlüklerine, TOKİ’den birçok bakanlığa kadar geniş bir yetkilendirme dağıtımı sebebiyle teknik personel eksikliğinden kaynaklı hatalar, suistimaller, rant kaygısıyla yapılan imar planları şehirlerde kalıcı kentsel doku hasarlarına sebep teşkil etmiştir. Tek bir otoriteden ve genel geçer bir standart tanımından feyz almayan tasarımlar kentlerin özgün dokuları olmasını engellemiş olup düzensiz ve ilgisiz bina yığınları kentleri doldururken yeşil alanlar, kamu alanları, rekreasyon alanları asgari düzeylerde teşkil edilebilmiştir.

3. Yerleşim için uygun olmayan; dere yatağı, alüvyon, heyelan bölgesi gibi alanlarda yapılaşma sonucu doğal afetlerde büyük kayıplar yaşanması

Şehir planlama aşamaları bilimsel ve mühendislik temelli ilerlemediği için şehirlerin yerleşim alanlarının etüt edilmesi, zemin bina ilişkilerinin analiz edilmesi, doğal afetlerin görülme frekansı ve şiddetinin analizi gibi birçok temel husus dikkate alınamamış, deprem, toprak kayması, sel ve taşkın gibi birçok ölümcül afete savunmasız ve önlemsiz yaşam alanları teşkil edilmiş, çok büyük nüfus kitleleri hayati tehlikeler ile burun buruna yaşamaya devam etmişlerdir. Meydana gelen doğal afetlerde ciddi can kayıplarının yanı sıra, büyük ekonomik yıkım ve kayıplar da defaten yaşanmıştır. 

4. Nüfusun orantısız kümelenmesi sonucu altyapı koşullarının zorlanması

Kontrolsüz ve plansız yerleşim alanlarının kendiliğinden teşkili sebebiyle herhangi bir şekilde öngörülmemiş yoğunluklarda nüfus kümelenmeleri; atıksu, temiz su, doğalgaz, haberleşme, enerji temini gibi birçok altyapı probleminin gündeme gelmesine sebep olmuştur. Bu sorunların yine popülist yaklaşımlar ve palyatif yatırımlarla çözülmesi ise hem yatırım aşamasında büyük ekonomik kayıplara hem de sürdürülebilirlik bakımından yüksek işletme maliyetlerine sebep olmuştur.

5. Mühendislik hizmeti görmeden üretilmiş yapıların teknik eksiklikleri

Teknik bilgi ve standart altyapısının tam olarak hazır olmaması yapılan binaların hem mimari tasarım hem de mühendislik açısından problemli oluşuna sebep olmuştur. Kısa ömürlü ve bakım-işletme maliyetleri yüksek yapılar; depreme dayanım, su, ısı ve ses yalıtımı açısından çokça zafiyet gösterdiğinden milli ekonomiye sürekli yük olmaya devam etmiştir. Bu yapılarda görülen başlıca arıza ve kusurlar:

a. Depreme dayanım olmaması

b. Isı, su ve ses yalıtımı olmaması

c. Elektrik tesisatı aksaklıklarından dolayı meydana gelen yangınlar ve kayıp/kaçaklar

d. Sıhhi tesisat aksaklıklarından dolayı ısınma problemleri, atık su problemleri, sıcak su ve kullanma suyu konfor eksiklikleri

e. Yangına dayanım konusunda zafiyetler

f. Yanlış malzeme seçimi ve yanlış uygulamalar sonucu durabilite problemleri

g. Yanlış tasarım nedeniyle mimari öğelerin gereken fonksiyonu sağlamaması

h. Doğal ışık ve doğal havalandırma tasarımı olmadan yapılan yapıların hem enerji kaybı hem de insan sağlığı açısından sakıncalı olması

6. Kat karşılığı müteahhitlik yöntemiyle konut üretiminin sebep olduğu ekonomik kayıp ve kusurlar

2018 yılı itibarıyla Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılmasına yönelik mevzuat yürürlüğe girmiş olup bu tarih öncesinde sermaye, teknik, bilgi birikim ve kadro açısından malul firmaların müteahhit olarak konut üretmesi, yukarıda bahsettiğimiz teknik kusurların yanı sıra ülke ekonomisi açısından da çok büyük sorunlara yol açmış, ciddi kayıpların yaşanmasına sebep olmuştur, üretilen yapıların ömrü boyunca da zarar vermeye devam edecektir. Kısa ve uzun vadeli bazı kayıpları şu şekilde ifade edebiliriz:

a. Kurumsal ve sürdürülebilir bir yapıya sahip olmayan müteahhit firmalarda teknik açıdan ehil kadroların istihdam edilememesi; genç mühendislerin, mühendislik bilincinden ve formasyonundan uzak, referansı bilimsel gerçeklerle bağdaşmayan usta-formen yaklaşımı ile yetişmesi sebebiyle ülkenin mühendislik birikimi açısından büyük bir kayıp olmuştur,

b. Üretilen yapılarda görülen kusur ve eksiklerin kurumsal hafızada yer etmemesi sonucu benzer hataların sürekli tekrarlanması sonucu maddi kayıplar sıklıkla yaşanmıştır,

c. Objektif ve bilimsel temeli olmayan kriterlerle imalat detaylarının teşkil edilmesi ile tedarik sektörlerinin de nitelik ve teknik açıdan gelişememesine sebep olmuştur,

d. 20 yılda 13 milyon konut üretiminin bilgi ve teknoloji birikimiyle dünya ölçeğinde hizmet verebilecek konut müteahhitlerinin ortaya çıkabilme imkânı değerlendirilememiş veya çok sınırlı sayıda kalmıştır, 

e. Ölçek avantajı nedeniyle uluslararası pazarlarda rekabetçi olabilecek onlarca tedarik sektörü teşkil edilebilme fırsatı kaçırılmış, sadece çimento, inşaat demiri, seramik ve cam gibi sınırlı alanlarda; düşük teknoloji-yüksek maliyet olan sektörlerde ölçek avantajı kullanılabilmiştir,

f. Doğru proje, detay ve uygulama ile yapılamadığı için yapıların ekonomik ömürleri 40-50 yıl mertebelerinde planlanmış, çok büyük amortisman maliyetleri ortaya çıkmıştır,

g. Yapıların sürdürülebilirliği göz önünde bulundurulmadığından işletme süreçlerinde ekonomik kayıplar yaşanmaya devam edecektir,

h. Birçok farklı sektörden yatırımcı, yapı müteahhidi olarak sektöre girmiş, kendi sektörlerinde uzmanlaşma, nitelik üretme ve AR-GE imkânı kısıtlandığı gibi birçok sektörün likiditesi de inşaat sektöründe gayrimenkule dönerek çıktığı sektörlerde sermaye kıtlığına sebep olmuştur. 

Sonuç ve Değerlendirme

Zamanında yapılmayan her işin kendi niteliğine göre bir bedeli olur. Ülkemizde zamanında hazırlanmayan regülasyonların, çözülmeyen sorunların, yapılmayan altyapıların bedelini bugün bizler ödüyoruz. Ülkemizin enerjisi, zamanı ve imkânları ne yazık ki büyük bir altyapı ve üstyapı açığını kapatmak üzere harcanmaya devam ediyor. Zamanında yapılmamış olan işlerin yanı sıra yanlış yapılanların telafisi ve vebali de cabası. 6 Şubat 2023’te yıkılan binaların ekseriyetinin 2000 yılı öncesinde inşa edilmiş olması, bugün on binlerce kardeşimizin canına, yüz binlercesinin evsiz, açıkta kalmasına, şehirlerimizin yok olmasına sebep olmuştur. Bu şehirler, inşa edildiği yıllarda günün tekniği ve standartlarına uygun yapılsaydı bugün bu acılara duçar olmayabilirdik. Milletimize başsağlığı diler, çıkarılacak derslerin geleceğimize ışık tutmasını temenni ederim.