İstanbul’un en prestijli alışveriş aksları olan Bağdat Caddesi, Nişantaşı ve İstiklal Caddesi’nde kira değerleri metrekare başına 13 bin TL’ye, satış değerleri ise 2 milyon TL/m² seviyelerine kadar yükseliyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal’a göre artık ticari gayrimenkullerin değerini yalnızca konum değil, markalara sunduğu deneyim alanları da belirliyor.
İstanbul’un en gözde alışveriş bölgelerinde perakende anlayışı değişirken, ticari gayrimenkul piyasasında da yeni bir dönem başlıyor. Son yıllarda tüketici alışkanlıklarında yaşanan dönüşümle birlikte mağazalar yalnızca alışveriş yapılan alanlar olmaktan çıkıp, markaların tüketiciyle bağ kurduğu deneyim merkezlerine dönüşüyor. Bu değişim, Bağdat Caddesi, Nişantaşı ve İstiklal Caddesi gibi prestijli lokasyonlarda kiralama ve yatırım dinamiklerini de yeniden şekillendiriyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, fiziksel mağazaların artık sadece ürün satışı yapılan noktalar olarak değerlendirilmediğini, markaların tüketicilere deneyim sunduğu çok amaçlı yaşam alanlarına dönüştüğünü belirterek bu dönüşümün ticari gayrimenkul değerleri üzerinde önemli etkiler yarattığını söyledi.
Prestij Caddelerinde Rekabetin Kuralları Değişiyor
Perakende sektöründe yaşanan dönüşüm, mağaza konseptlerini ve yatırım tercihlerini doğrudan etkiliyor. Markalar artık yalnızca görünür olmak için değil, müşteriyi mağazada daha uzun süre tutabilmek ve markayla duygusal bağ kurmasını sağlayabilmek için de prestijli lokasyonları tercih ediyor. Kahve alanları, etkinlik köşeleri, deneyim merkezleri ve sosyal etkileşimi destekleyen mağaza tasarımları, yeni dönemin en önemli unsurları arasında yer alıyor. Bu nedenle prestij caddelerinde talep gören alanlar da değişiyor; küçük ve işlevsel mağazaların yerini daha geniş, ferah ve çok amaçlı kullanıma uygun alanlar almaya başlıyor.
Sosyal Medyada Görünürlük Ticari Değeri Artırıyor
Geçmişte mağaza seçiminde konum, cephe uzunluğu, metrekare büyüklüğü ve kira seviyesi belirleyici olurken, günümüzde deneyim yaratma kapasitesi de önemli bir kriter haline geldi. Geniş vitrinler, yüksek tavanlar, oturma alanları ve etkinlik düzenlenebilecek bölümler markaların öncelikleri arasında yer alıyor. Özellikle sosyal medyada paylaşılabilir bir atmosfere sahip mağazalar, markalar için daha değerli hale geliyor.
Konuyla ilgili değerlendirmede bulunan Serkan Bal, “Bugün mağazalar yalnızca satış yapılan alanlar değil, markaların hikâyelerini anlattıkları ve tüketiciyle birebir temas kurdukları platformlar haline geldi. Prestij caddelerinde mağazanın sunduğu deneyim, en az lokasyon kadar önemli bir kriter olarak öne çıkıyor” dedi.
Bağdat Caddesi’nde Metrekare Değeri 2 Milyon TL’ye Ulaşıyor
EVA Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, İstanbul’un en önemli perakende akslarından biri olan Bağdat Caddesi’nde giriş kat iş yerlerinde kira birim değerleri 5 bin TL/m² ile 11 bin TL/m² arasında değişiyor. Satılık iş yerlerinde ise metrekare değerleri genel olarak 1 milyon TL ile 1,5 milyon TL arasında seyrediyor. Ancak yüksek görünürlüğe sahip, sınırlı büyüklükteki bazı mağazalarda bu rakamın 2 milyon TL/m² seviyelerine kadar ulaştığı görülüyor.
Nişantaşı Lüks Perakendenin Merkezi Olmayı Sürdürüyor
Özellikle Abdi İpekçi ve Valikonağı Caddesi çevresinde yoğunlaşan Nişantaşı bölgesinde kira birim değerleri 8 bin TL/m² ile 13 bin TL/m² arasında değişiyor. Satılık iş yerlerinde ise metrekare değerleri yaklaşık 1 milyon 200 bin TL ile 2 milyon TL arasında seyrediyor. Bölge, lüks markaların varlığı ve yüksek tüketici profili sayesinde ticari gayrimenkul yatırımcılarının radarında yer almaya devam ediyor.
İstiklal Caddesi’nde Yaya Trafiği Değer Yaratıyor
İstiklal Caddesi’nde giriş kat iş yerlerinde kira birim değerleri 8 bin TL/m² ile 12 bin TL/m² arasında değişirken, satılık iş yerlerinde metrekare değerleri 1 milyon 400 bin TL ile 1 milyon 850 bin TL seviyelerinde bulunuyor. Bölgenin sahip olduğu yoğun yaya hareketliliği, ulusal ve uluslararası markaların ilgisini canlı tutarken, ticari gayrimenkullerin değerini destekleyen en önemli faktörlerden biri olarak öne çıkıyor.
Yatırımcıların Yeni Gündemi: Deneyim Sunan Mağazalar
Prestij caddelerinde yatırım geri dönüş süreleri ortalama 13 ila 15 yıl arasında değişiyor. Ancak uzmanlara göre önümüzdeki dönemde yatırımın başarısını belirleyen temel unsur yalnızca kira geliri olmayacak.
Serkan Bal, “Fiziksel mağazalar artık satış alanı olmanın ötesine geçiyor. Kahve noktaları, etkinlik alanları, kişiselleştirilmiş hizmetler ve sosyal medya görünürlüğüyle desteklenen konseptler hem markalar hem de yatırımcılar için daha stratejik hale geliyor. Deneyim ekonomisinin büyümesi, doğru lokasyondaki ticari gayrimenkullerin değerini artırmayı sürdürecek” diyerek sözlerini bitirdi.
| İSTANBUL’UN POPÜLER ALIŞVERİŞ CADDELERİNDE KİRA VE SATIŞ RAKAMLARI | ||||
| Bağdat Caddesi, Nişantaşı ve İstiklal Caddesi karşılaştırmalı piyasa verileri | ||||
| Cadde | Kira Birim Değeri Aralığı (TL/m²) | Satılık Birim Değeri Aralığı (TL) | ||
| Alt | Üst | Alt | Üst | |
| Bağdat Caddesi* | 5.000 | 11.000 | 1.000.000 | 1.500.000 |
| Nişantaşı *_** | 8.000 | 13.000 | 1.200.000 | 2.000.000 |
| İstiklal Caddesi* | 8.000 | 12.000 | 1.400.000 | 1.850.000 |
| * Yalnızca giriş kat iş yeri birim fiyatları dikkate alınmıştır. | ||||
| ** Nişantaşı için Valikonağı Caddesi ve Abdipekçi Caddesi referans alınmıştır; bölgede küçük kullanım alanına sahip iş yerleri çok fazla olduğundan birim değer aralığındaki fark yüksektir. | ||||
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.
EVA Değerleme’nin kendi alanında 26 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir. EVA Değerleme, 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması” ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye’nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” ve “Avrupa’nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması”; 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey 2018, 2023 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Best Real Estate Advisor Turkey 2023 ödülüne layık görülmüştür. 2024 senesinde Boston Brand Research&Media tarafından “Best Real Estate Advisor, Turkey 2024 ödülüne layık görülmüştür.
EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.
Daha Fazla Bilgi İçin: www.evagyd.com
