Kiralamak için yapılan konut projeleri, (Built to Rent – BTR) genellikle kurumsal yatırımcıların sahip olduğu ve uzman işletmeciler tarafından yönetilen, satış yerine kiralamak için özel olarak tasarlanmış konut projelerini ifade eder. Proje içerisindeki farklı konut tipleri uyarınca kısa, orta ve uzun vadede kiralama alternatifleri sunulması, uzun vadeli getiri arayan yatırımcılar için cazip bir seçenektir. Bu yaklaşım, sadece tasarım aşamasından itibaren ilerleyen projelerin yanı sıra, satılmayan stokları bulunan konut projelerine de uyarlanabilir.
Türkiye’de son yıllarda konut satışları önceki dönemler kadar yüksek seviyede gerçekleşmedi. Bu durumun en önemli sebepleri arasında arz düşüklüğü, fiyatlardaki artış karşısında alım gücünün düşmesi ve ulaşılabilir kredinin eksikliği sıralanabilir. Bu nedenle, inşaat sektöründeki geliştiriciler, yüksek fiyatlı konut projelerinde stok birikmesiyle karşı karşıya kaldı. Düşük arza rağmen markalı konut projelerindeki satış performans düşüşünün ana nedeni, fiyat artışı ve satın alma gücünün artışı arasındaki farktır. Yakın gelecekte de markalı konutlardaki bu boşluğun, fiyatların daha da artacak olması ve artan bu fiyatlardaki ürünlere erişim talebinin azalacak olması nedeni ile devam etmesi olasıdır.
Ancak BTR yatırımları, markalı konut projelerinde bu soruna alternatif bir çözüm sunmaktadır. Bu sayede, kiracılar, yüksek kaliteli ve kısa-orta ve uzun vadeli kiralama seçenekleri sunan mülklerde yaşama imkanı bulurken, geliştiriciler de satış performansı düşük olan projelerinden hızlı bir şekilde yatırımlarının geri dönüşlerine başlayabilir; kurumsal hizmet veren üçüncü parti işletmecilerin varlığı ile konut kiralama pazarında farklı bir seçenek sunar. Özellikle son dönemde yaygınlaşan konaklama tercihlerinde otel yerine benzeri alternatiflerin tercihi ve özellikle yeni nesildeki sahip olma yerine kiralama yönündeki eğilim, BTR yatırımlarında sürekliliğin sağlanacağına dair en önemli iki dayanaktır.
Özellikle yeni projeler için nakit akışı ihtiyacı olduğunda, kısmen satış yapabilme seçeneği de sunmaktadır. Bu yatırımların yüksek kiralama gelirleri, konutların benzer projelerden daha yüksek fiyatlarla satılabilmesine olanak tanır. Türkiye’de henüz bu tür yatırımlar için yasal düzenlemeler bulunmamaktadır. Örneğin İngiltere’de, BTR olarak yapılmış yatırımların belirli bir yüzdesinin, belirli bir indirim oranı ile piyasaya sunulması imkânı vardır. Ulusal satın alınabilir ev politikası uyarınca, her ikisi için de oranın %20 olabileceği önerilmiştir, ancak nihai karar yerel yönetimlere bırakılmıştır (https://www.gov.uk/guidance/build-to-rent). Ülkemizde benzeri bir düzenleme mevcut olmamakla beraber, ancak bir pazarlama argümanı olarak da kullanılabilir.
BTR, tasarım aşamasından başlayarak ele alınınca kâr maksimizasyonu sağlamakla beraber, stoku satılmayan veya belirsizlik nedeni ile satışı istenmeyen konut projeleri için de uygulanabilir bir yöntem. Ancak BTR yatırımlarının alametifarikası olan, yapı ile bütünleşik hizmetlerin ve olanakların varlığının önemi göz ardı edilmemelidir. Bu bileşenlerin de dahil olduğu BTR’nin ana öğeleri aşağıdaki gibi özetlenebilir:
Doluluk
Bir BTR planının uzun vadeli uygulanabilirliği, müşteri hizmetleri ve yönetim faaliyetleri tarafından oluşturulan kısa ve orta dönem kiralama seçeneklerinin doluluğuna bağlı olacaktır.
Hizmetler
Konsiyerj hizmetleri başta olmak üzere, yan hizmetler, BTR işletmesinin ana bileşenidir.
Aidiyet
Hedef kitledeki kiracıları çekmek ve demografiyi anlayarak talep edilen hizmetler bütünlüğünü sürdürmek gereklidir.
Topluluk
Konut sakinleri, kiracıların kendilerini bulunduğu binadaki topluluğun üyesi olduklarını hissetmeleri, daha uzun süre ve sıklıkla konaklama yapmalarının yolunu açacaktır; doluluk oranlarının artmasına doğrudan etkilidir.
Etkinlikler
Kiracıların sosyal olarak birbirlerine bağlanması ve komşuluk ilişkilerinin sağlanması oluşturulacak konsept için önemli bir bileşendir.
Sağlık
Sağlıklı yaşam tarzı olanaklarını gym, sağlık, çalışma alanları gibi ek donatılar ile sosyal ihtiyaçları karşılayan yüksek kaliteli evler sunulmalıdır.
Günümüzde de pek çok markalı konut projesinde, yönetim planına uygun veya aykırı bir şekilde gerek müstakil ev sahipleri gerek kurumsal firmalar alt kiralama haklarını aldıkları dairelerde kısa dönem kiralama faaliyeti göstermekte, ancak bina yönetimlerinden izin alınsa dahi farklı kurumlar ve kişilerin farklı operasyon anlayışları, yapı içerisinde bütünlük sağlamanın önüne geçmektedir.
İşletme kurumsal yaklaşımla yapıldığı müddetçe doluluk ve süreklilik de sağlanmış olacaktır. Yatırımcı bütçesi uyarınca, ticari bir işletmeye çevrilen yapının tamamı veya belirli bir bölümünü satışa sunalabilir. Yapı içerisindeki donatıların çeşitliliği, birim fiyattaki artışa olumlu yansıyacaktır. Satın alan kişilere sunulacak yüksek getiri argümanı da satış hızı ve fiyat konusunda bütçeye katkıda bulunacaktır. Birden fazla farklı tipte daireye uygulanacak işletme türü, kiracıların daha büyük veya küçük daire tipi değişiklik veya ihtiyaç taleplerine hızlı bir şekilde cevap verebilir; böylelikle kiracılar yine aynı yapı içinde hane halkı sayısındaki değişim ile daha büyük daireye geçiş yapabilir. Yatırımcıya, yeni bir marka oluşturma için fırsat yaratabilir.
Salt satış odağında yapılan projelerin genelinde sadece pazarlama argümanı olarak yapılan ve yeterli nitelikte olmayan donatılardan (örneğin havuz, spor alanları vs.) daha kapsamlı donatıların varlığı, yatırım bedelini arttıracaktır. Bunların atıl alanlarda değil, çekiciliği yüksek kullanımı tercih edilebilir alanlarda yapılması, satış alanında düşmeye sebep olacaktır. Hedef kitleye yönelik donatıların isabetli olması, ihtiyaç ve bölge rekabet analizlerinin önemini göstermektedir. Sosyal donatılara yeterince hacim ayırmamış ancak ruhsatlanmış projelerdeki ruhsat değişikliği süreçleri zaman ve bedel olarak olumsuzluk yaratacaktır.
Satış sonrası kısa süren zorunlu ve kısıtlı işletme sorumluluğunun aksine, uzun vadeli bir üst yönetim, yatırımcı için farklı bir iş yükü getirecektir. Hizmetlerin devamlılığı için doğru üçüncü partilerin seçimi ve ilişki yönetimi için bütçe ayrılması gerekmektedir.
Türkiye’de yeni başlayacak olan olan bir yatırım yöntemi olan BTR, ilk yatırımcılara sektörde öncü olma şansı verecektir. Stok sayısı, proje türü, konum farklılıklarına kolayca ölçeklenebilir. Belirsizlik nedeni ile yatırımlarını elde tutmak isteyen geliştiricilere, satış hedeflerinin gerçekleştiği güne kadar en yüksek faydayı, kâr maksimizasyonu ile sağlama olanağı tanıyacaktır.
