İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, açıklanan kentsel dönüşüm yol haritasıyla ilgili, “Yol haritamızı bilimle ve birlikte çizdik.” dedi.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) tarafından hazırlanan ‘Yol Haritası’nı kamuoyu ile paylaşan Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, yaptığı değerlendirmede depreme dayanıklı konut üretilmesinin bir mühendislik işi olduğunun altını çizdi.
Mevcut deprem ve yapı denetim yönetmeliğine uygun, sağlam ve güvenli yaşam alanları yaratmanın, İNDER’in misyonlarından en önemlisi olduğunu vurgulayan Nazmi Durbakayım, “Son 24 yılda yaşanan deprem felaketlerin artık son bulması gerekir. Güvenli bina inşa edilmesi için mühendislik bilgisi temel şarttır. İNDER üyeleri, mevcut yönetmelik ve genel mühendislik disiplinine uygun tasarım ve inşaat yapan firmalarından oluşmaktadır. Her İNDER üyesi, inşaat mühendisliği bilgileri ile sağlam ve güvenli bina yapılması için altına imza attığı; bir projenin tasarlanmasından iskân edilmesine kadar geçeceği Yol Haritası’na bağlı kalmaktadır” şeklinde konuştu.
Başkan Durbakayım konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede, doğru konut projelerinin üretilmesinin bir mühendislik işi olduğunu ve uzman mühendisler tarafından mevcut deprem ve yapı denetim yönetmeliğine uygun, orijinal projeye sadık kalınarak inşa edilen projelerin sağlam ve güvenli yaşam alanları olduğunu vurguladı. Deprem gerçeğinin kentsel dönüşüm projelerini tetiklediğini ve deprem riski taşıyan her yapının boşaltılması gerektiğini belirten Başkan Durbakayım, inşaat mühendisliği bilgilerinin eksiksiz uygulandığı, doğru malzemelerin uygun yerlerde kullanıldığı yapıların inşa edilmesi gerektiğini ifade etti.
‘Konut üretiminin ABC’sini hatırlattık’
Her deprem sonrasında olduğu gibi “binalarımız depreme karşı güvenli mi?” sorusunun cevap beklediğini hatırlatan İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım, bu ve bunun gibi soruların gayet haklı ve yerinde olduğunu ifade etti ve “Aynı zamanda bizlere, yaptığımız iş ile ilgili detaylı bilgi verme fırsatı tanımaktadır. Bu vesileyle kamuoyuna, yapılarımızı projelendirme safhasından, teslim aşamasına kadar nasıl inşa ettiğimizi anlatan yol haritamızı aktarma fırsatımız oldu. Aşağıda aktarılan işlemler ve öncelikler, sadece bizlere mahsus özel bir yol veya yöntem olmayıp, bu işi layığıyla yapan tüm meslektaşlarımızın olmazsa olmaz yol haritasıdır. Bu yol haritasına uymadan inşaat yapanları meslektaş olarak kabul etmiyoruz. Bu olmazsa olmaz şartlara uygun olmayan inşaat projelerini tasdik edenleri, kontrol edenleri ve bu inşaatlara iskân müsaadesi verenleri de, sebep oldukları felaketlerden dolayı kanunlarımıza ve Allah’a havale ediyoruz” şeklinde konuştu.
‘Zor bir yıl geçireceğiz’
Konut arzından, konut edinilmesine kadar birçok noktada zorluklar olduğunu hatırlatan Başkan Durbakayım, sektörün içinde bulunduğu durumu şu sözlerle özetledi;
“Konut kredi faizlerinin yükselmesi, maliyetlerin her gün değişmesi, konut üretiminin ana hammaddesi olan arsa girdisinin tükenmesi, alım gücünün düşmesi, tasarruf sahiplerinin hızlı nakde dönüşebilen yatırım araçlarına yönelmesi gibi etkenleri konut üretimindeki düşüş nedeni olarak söylemek mümkün. Bozulan arz talep dengesinin fiyatlar üzerinde baskı oluşturarak konut fiyatlarının hızla artmasına neden olabilir. Yeni proje yapılmadığı sürece; hem arzın azalmasından kaynaklanan fiyat artışı hem de hammadde maliyetlerindeki artışın eklenmesiyle birlikte konut fiyatları kısaca el yakacaktır. Daha da kötüsü yeni proje üretimi olmadığı için sektör daha da zayıflayacaktır. Türkiye ekonomisine sağladığı istihdam ve vergi gibi katma değerleri azalacaktır.
Diğer tarafta; konut üretiminin yavaşlaması hem üretici hem de tüketici açısından iki önemli tehlikenin habercisidir. Konut üretiminin olmaması/gerilemesi sektör kaynaklarının azalması, çarkların dönmemesi anlamına gelir. Bu süreci maalesef mevcut projelerde yavaşlama ve -daha da kötüsü- iflaslar takip edebilir.
Sözün özü; sektördeki bu sürecin devamında enflasyonist bir baskı oluşacaktır. Gerek 1. El gerekse 2. El satışlar devam ederken arzın yani konut üretiminin azalması, metrekare birim fiyatlarının hızla artmasına sebep olacaktır. Azalan arzın fiyatları yükseleceğini de unutmamak gerekir. Bilindiği gibi son üç yılda, sektörde her geçen gün daha az arz oldu. Söz konusu projelerin hepsi eski maliyetlerle yapıldığı için fiyatları çok az arttı. Konut üreticilerinin elinde eski maliyetli konut kalmadığı için yeni imalatlar yeni rakamlarla oluşuyor. Bunlara ek olarak yeni ekonomi yönetiminin enflasyonla mücadele ederken faizlerde bir miktar artış olacağı öngörülüyor. Faiz artışının reel ekonomiye artısını ve eksisini yakından takip ediyoruz. Ancak asıl takip ettiğimiz ve beklentimiz istikrarlı bir piyasa.”
İNDER tarafından hazırlanan Kentsel Dönüşüm Yol Haritasında şu bilgiler yer aldı:
Kentsel Dönüşümün Önünün Açılması
1- Çok süratli Afet odaklı olarak aksiyon alınması
2- Kentsel dönüşümün yoğunluk artışları ile rantsal dönüşüme evrilmeden imar planlarında yapılacak revizyonlar ile daha rasyonel kullanılması
3- Vatandaşa ve Kamuya en az mali yük getirecek çözümlerin devreye sokulması
4- Hak Sahipleri ile Yapı Müteahhitlerinin gerek sözleşme gerekse inşa süresinde birbirlerine karşı hakkaniyet dışına çıkmamalarının Bakanlıkça sağlanması
5- Kamu kuruluşlarının (TOKİ, Emlak Konut GYO, İller Bankası, KİPTAŞ gibi) yanında özel sektör Yapı Müteahhitlerinin de aktif rol alabilmeleri için aynı haklardan faydalanması
Etik Kurallara Uyan Ehil Yapı Müteahhidi
Güçlü ve Tarafsız Yapı Denetimi
Yetkin ve Yeterli Mühendislik Sistemi
Mesleki Yeterlilik Belgeli İş Gücü
Kaliteli Malzeme
Yeterli Çok Yönlü İmar Mevzuatı
Bilinçlendirilmiş Kamuoyu
Yabancı Satışları
‘’Yabancı satışlarının kamu nezdinde kabul görmesine yardımcı olacak argümanları ortaya çıkartacak geniş katılımlı bir çalışma grubu kurulması. Yabancı satışlarının sektörümüze kaynak sağlanması için olmaz ise olmaz olduğu gerçeğini ortaya koymalıyız.’’
Tapu Alım Satım Harçları, KDV Konularının Ele Alınması
Gayrimenkul alım satımlarında harç oranının %1 olmasının sağlanması
KDV oranlarında yapılan olumlu düzenlemelerin yanında birkaç hususta da iyileştirme yapılması
a) Ticari gayri mülklerde oranın %8 olarak kabulü
b) Arsa alım satımlarında KDV oranının %1 olması
c) Grup şirketlerinde KDV nin müşterek değerlendirilmesi
İmar Planı İptallerinin Getirdiği Sorunlar
Müktesep haklar
Gayrimenkul Konuları ile İlgili İhtisas Mahkemelerinin Kurulması
Yapı Denetim Konuları
‘’Yapı Denetim Hizmetlerinde keyfi uygulamalar ve fahiş ücretler, sektörümüzde büyük sıkıntı yaratmaktadır.
1- Yapı denetim ücret artışlarının makul seviyelere alınması. Yapı yaklaşık maliyetinin %1,58+KDV si kadar olan bu tutar oldukça yüksek meblağlara ulaşmıştır. Ayrıca bu oran 3. Sene sonrasında her sene için %5 arttırılmaktadır.
2- Elektronik Ortamda Sıralanmasına ve Görevlendirilmesine İlişkin Usul ve Esaslara göre; Madde 7 de yer alan, yapı denetim kuruluşunun elektronik ortamda görevlendirilmesi, elektronik sisteme göre otomatik yapılmaktadır. Bu atama sırasında inşaatın yapıldığı bölgelere uzak bölgelerden de atamalar gerçekleşmektedir.
3- Yapı sahibinden veya yapı denetim kuruluşundan kaynaklanan nedenlerle sözleşmenin imzalanmama ve yeni bir atama yapılması neticesinde yeni atama yapılma süresi 30 gün olup bu uzun bir süreçtir. Bu sürecin daha makul bir süreye çekilmesi ile 30 günü sonuna kadar kullanma keyfiyetini de ortadan kalkacaktır. Bu süre zarfında inşaat ilerleyememektedir.
4- %60 lık taşıyıcı sistem bölümüne kadar olan hizmet bedeli, imalat m² si üzerinden hesap edilmesi daha uygun olabilir. Bu pursantaj oranı Müteahhit tapu devri için de kullanıldığı için bodrum kat sayıları ve otopark alanları büyük olan kompleks projeler için zemin kat kotuna gelene kadar tapu devrini imkânsız hale getirmektedir. Yeni projelerde aşağıdaki tabloda görüldüğü şekli ile, su basman seviyesine gelene kadar tapu verilememesi finansman açısından Müteahhitleri sıkıntıya sokmaktadır. Bu bakımdan pursantaj tablolarının günümüz gerçeklerine göre tekrar ele alınıp düzenlenmesi esastır.’’
Not: ‘’Ana binanın dışında bina oturma alanının 3 katı alanlı, 6 katlı bodrumu olan gerçek bir projeden örnek aldığımızda, Yapı Müteahhidi toplam 34.878 m2 kaba işin temel hariç ve 17.931 m2’ si olan % 52’ sini tamamladığında ancak %10‘ luk bir satış izni alabildiğini görmekteyiz. ‘’
Öneri olarak;
Uygulamada A sınıfı müteahhitlik firmalarının kendi iç denetimi olduğundan bu firmalar yapı denetim hizmetlerini kendi bünyelerinde verebilirler. Bu sınıftaki müteahhitlerin Yapı denetimden muaf olması ve her türlü raporları ilgili idarelere karşı üstlenmeleri düzenlenebilir. Haliyle bu şekildeki uygulamalarda bu firmaların Bakanlık ilgili birimlerince her aşamada ağır müeyyideler ile denetime tabi olmaları esastır.
Aynı şekilde A sınıfı müteahhitlik firmaları, alt sınıflardaki müteahhitlik firmalarının da yapı denetim makul bedeller ile yükümlülüğünü üstlenebilmeli.
6306 sayılı kanuna tabi olan inşaatlarda yapı denetim harçları için KDV muafiyeti veya mahsuplaşma gibi avantajlar kullanılmalı.
İnşaat Teslim Sürelerinin Yeniden Belirlenmesi
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da yer alan ve ön ödemeli satışlarda emredici olarak uygulanan 36 aylık inşaat teslim süresinin, inşaatların büyüklük ve özelliklerine göre 48 veya 60 ay olarak uygulanması.
Gecikme Sürelerinin Kapsamlarının Genişletilmesi;
Sözleşmelerde mücbir sebep olarak yer almasa da Covid 19 pandemisi etkilerinden dolayı sektörümüzde yaşanan takribi 2 yıllık olumsuz dönemin telafisi için son günlerde yaşanan malzeme tedariki sıkıntısından kaynaklı gecikmeler için uygun görülecek bir sürenin reysen tüm sözleşmelerin süre ile ilgili şartlarına ceza-i şartsız olarak ilave edilmesi
Gecikmeler her ne sebepten dolayı olursa olsun mücbir sebep kapsamına alınmadığından bilhassa özel projelerde, inşaat sürelerindeki gecikmeler uzun yıllar sürecek çok ciddi hukuksal davalara sebebiyet verebilecek, inşaatı başlamış ve hatta ekseriyetle tamamlanmış projelerin ihtiyati tedbir vb. kararlarla durdurulması, yarım kalması ve neticede milli servetin heba olması gibi sonuçlar ortaya çıkabilecektir.
TKHK’ya Göre Tüketicinin Sözleşmeden Dönme ve Cayma Hakkını Kullanması Şartlarının Yeniden Düzenlenmesi
6502 sayılı TKHK’da yer alan cayma ve dönme maddelerinin tekrar ele alınarak tüketicinin haklarının korunması gözetilirken üreticinin de mağdur olmayacağı, aynı zamanda ticari bir alışveriş olan gayrimenkul alım satımının şartlarına ve doğasına daha uygun bir hale getirilmesi, en azından ilgili kanunda belirlenen bedelsiz cayma hakkının belirli bir cezaya tabi kılınması, sözleşmeden dönme için sözleşme tarihinden itibaren geçen süreye göre kademeli öngörülen ve %2’den başlayan cezaların da en azından iki misline çıkartılacak şekilde arttırılması.
Gerekçe;
TKHK ile müşterilere sözleşme yapıldıktan sonra herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden cayma ve dönme hakkı tanınmış, belirli bir süre içinde cayma halinde hiç kesinti yapılmaksızın, dönme halinde ise cüzi kesintilerle koşulsuz bedel iadesi düzenlenmiştir. Normal zamanlarda %1’leri geçmeyen ve sektörümüz için büyük bir sorun teşkil etmeyen bu düzenlemeler, günümüz şartlarında mensubumuz firmaları ciddi manada müşkül duruma sokacak sayı ve miktara ulaşmıştır. Kanunun belirlemiş olduğu Sözleşmeden cayma ve dönme ile ilgili cezaların ve kesintilerin çok cüzi olması, tüketicinin bu yolu çok rahat bir şekilde kullanmasını ve en küçük bir ekonomik sorun şüphesi doğduğunda bu yola başvurmalarını teşvik etmektedir. Bu yola başvuran müşteriler, adeta bankalara yatırdıkları vadeli mevduatlardaki kullanımlarına benzer şekilde nakit ihtiyaçları olduğunda çok cüzi olan cayma bedelini göze alarak firmalarımız ile yapmış oldukları sözleşmelerden cayarak paralarını alabilmektedirler. Ne var ki, malumları olduğu üzere inşaat sektöründeki firmaların bankalar gibi bir sermaye yapısı ve işleyişi söz konusu olmayıp, gelen hasılatın neredeyse tamamı inşaata aktarılmakta olduğundan, bu şekilde geri dönüşler inşaat şirketlerinin nakit akışını ve mali dengesini çok ciddi manada bozmaktadır. Konut inşa eden mensuplarımız, fiyat ve satış politikalarını belirlerken, belli bir oranda sözleşmeden cayma ve dönme olacağını hesap etmektedirler. Ancak bazı dönemlerde öngörülebilecek miktarın çok üzerinde iade bedelleri ile karşı karşıya kalmaktayız. Bu da sektörümüzü telafisi mümkün olmayan ticari neticelere götürebilir.
‘’Arsa Mülkiyeti Devlet Ukdesinde Kalabilir’’
Düşük fiyatlı konut üretimi için TOKİ ve Emlak Konut GYO’nun sosyal konut hamlesine ek olarak alternatif ve destekleyici çözümler olabilir.
“Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya TOKİ vasıtasıyla kamulaştırma bedelleri sıfır veya sıfıra yakın olan arazilerin özel sektöre tahsisi, konut üretiminin en büyük maliyet kalemlerinden biri olan arsa bedelini en düşük seviyeye çekebilir. Bu yöntemle üretilen arazilerdeki konut fiyatlarının sürekli olarak makul seviyelerde kalabilmesi için arazinin çıplak mülkiyet hakkının devlet uhdesinde kalması, üst hakların satılması şeklinde bir yöntem geliştirilebilir. Ayrıca bu yöntemle gerçekleştirilecek projelerdeki konutların erişilebilir fiyatta olması için vergi ve harç muafiyetler gibi avantajlar devreye sokulabilir.”
Üst kullanım haklarının satılması yöntemiyle gerçekleştirilecek sosyal konut projelerindeki; planlama bedelleri dahil yapılacak her türlü alt yapının, donatı alanlarında yapılacak her türlü kamu binalarının, ticari alanların; kamuya yük olmaması gerekir. Bu kapsamdaki inşaatların da 30-40 yılı kapsayan periyodlarda yap – işlet – devret modelleri ile yapı müteahhitlerine yaptırılabilir.
‘’Rant Geliri Devlet Kasasına Girmeli’’
“Hazine arazilerine yapılacak bu tarz sosyal konutların ileride sebepsiz zenginleşmeye yol açmaması gerekir” Hazine arazilerinin satılmasından ziyade üst hakkının 30-40 yıl gibi uzun süreli yap-kullan -devret şeklinde bedelsiz veya cüzi bir bedel ile kullandırılmasının hem devlete hem de vatandaşa fayda sağlar. Söz konusu devlet arazilerinin üst kullanım hakkının bu şekilde değerlendirilmesiyle birlikte potansiyel rant gelirinin devlet kasasında kalır.
Bu süreçte konut alıcılarının da getiri sağlayabileceği gibi, “sadece üst hakların satın alınması veya satılmasıyla konut sahiplerinin tasarruf hakları da korumaya alınabilir”
