Bunu da gördük… Demek ki görecekmişiz… 

Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden kampanyası… Anlaşılan o ki, Sezon Sonu…

Yapmış olduğumuz yakıştırma, sadece mizah amaçlı değil. Ülkemizde kentsel dönüşüm alanındaki üçüncü nesil finansal modelin sonuna yaklaşmaktayız; devlet destekli serbest piyasa mekanizmasının… 

26 Nisan 2023 tarihinde kamuoyunun önemli miktarda ilgisini çeken bir kampanya duyuruldu. Riskli yapılarda oturmakta olan vatandaşların başvuru yapmaları halinde, inşaat maliyetlerinin yarısına kamunun destek olması konusundan bahsediyoruz… 

Dilerseniz, ülkemizde son 40 yıl içinde denenmiş olan kentsel dönüşüm finansman yaklaşımlarını, şöyle bir zaman tüneline girerek beraber irdelemeye çalışalım.

Birinci Nesil Kentsel Dönüşüm Finansman Yaklaşımı:

Aslında, ülkemizde denenmiş olan ilk kentsel dönüşüm modeli, 1984 yılında çıkarılmış olan 2981 sayılı İmar Affı Yasası’dır. O yıllarda adına “kentsel dönüşüm” denmemiş olsa da bu bir gecekondu dönüşüm ve kentsel gelişim modeli olarak sunulmuştu. Bu mevzuat kapsamında, büyük kentlerimizde uzun yıllardır birikmiş olan gecekondulara, bazı koşulları sağlamaları kaydıyla 4 katlı apartmana dönüşme yolu açılıyordu. Üstelik bu uygulamanın bir enstrümanı olan ıslah imar planlarıyla, gecekondu mahalleleri mevcut dokularıyla haritada temize çekilebiliyordu, yeni bir planlama maliyeti de yoktu. Buna, bazı kaynaklarda yerinde ve kendiliğinden dönüşüm de denmiştir. Uygulamanın finansman modeline baktığımızda şu yorumu yapabiliriz: Derenin taşıyla derenin kuşunu vurmak… 

Talebin ve rantın yoğun olduğu yerlerde, kat karşılığı inşaat yapan müteahhitler, gecekondu sahipleriyle anlaşarak apartman yapabiliyorlardı. Bu metotla, büyük kentlerimizde hem gecekondu alanları kısmen tasfiye edilebilmiş hem de piyasanın acil ihtiyacı olan nitelikli konut beklentisine cevap verilebilmişti. 1984 Model Kentsel Dönüşüm finansman modeli böyleydi. 

İkinci Nesil Kentsel Dönüşüm Finansman Yaklaşımı:

1990’lı yılların hemen başında, ülkemizdeki kentsel dönüşüm hareketinin kilometre taşı olarak değerlendirebileceğimiz bir projeyle tanıştık: Ankara Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi. Bu proje sayesinde, ülkemizde ilk kez, bir kamu otoritesi tarafından bütünsel olarak uygulanan bir alansal dönüşümü test ettik. Bu uygulamada, 500 kadar gecekondunun sahipleriyle anlaşma yoluna giderek, 100 hektar büyüklüğündeki bir alanda modern bir yaşam çevresi oluşturulması için, çalışmaların yürütücülüğünü kamu, Ankara Büyükşehir Belediyesi üstlenmişti. Günümüzde hâlâ en başarılı kentsel dönüşüm modeli örneği olarak gösterilen bu projenin gerçekleşmesi için hem fon ihracı yoluyla uluslararası finansmanı hem de piyasa sistemini, Ankara Büyükşehir Belediyesi yürütmüştü. 

2000’li yıllara girdiğimizde, ülkemizde değişen iktidar ve elverişli konjonktür sayesinde, birçok ilimizde eş zamanlı olarak kentsel dönüşüm projelerinin uygulanmaya başladığını gördük. Dikmen Vadisi Projesi’nden elde edilen bu deneyim hem yerel yönetimlerce hem de TOKİ marifetiyle yürütülen projeler sayesinde hayat bulmaya başladı. Aslında kentlerimiz hızla dönüşüyordu. Belediyeler kentleri dönüştürme ve daha nitelikli yaşam çevreleri oluşturma konusunda birbirleriyle yarışıyorlardı. Bu iş için para, zaman, emek, kabiliyet ve enerjilerini ortaya koyuyorlardı. Kentsel dönüşümü bir kamu yararı olarak benimsemişlerdi. Ampirik bir yaklaşımla, bir adet konutun dönüşmesinin maliyeti, bu kamu kurumlarına 250-300 bin YTL olarak yansıyordu.

Üçüncü Nesil Kentsel Dönüşüm Finansman Yaklaşımı:

2010’lu yıllara geldiğimizde ise, aynı hükümet yönetimi, kentsel dönüşüm hareketinin finansmanı ve çalışma modeli konularında radikal bir değişikliğe gitmeyi tercih etti. 2012 yılında kurulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve çıkarılan 6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüşümü ile ilgili kanun kapsamında, artık kentsel dönüşüm sadece depremden korunması gereken binalar için tanımlanıyordu. Kentsel dönüşüm, konuyla ilgili yöneticiler tarafından cümle içinde sıkça kullanılmaya başlamış olsa da fiili olarak devlet, bu taşın altından elini çekmişti. Özetle diyordu ki, siz dönüştürmek istediğiniz köhne yapınız için kat karşılığı müteahhit ile anlaşma yapın, biz de devlet olarak size kredi faiz indirimi, ruhsat-harç-resim vs. indirimi, kira yardımı gibi parasal desteklerde bulunalım, 10 yıl içinde de 7 milyon kadar bağımsız bölüm dönüşsün.

Aslında burada tarif edilen sözüm ona kentsel dönüşüm, bizleri 30 yıl kadar geriye götüren, parsel bazlı kat karşılığı inşaat müteahhitliği sisteminin aynısıydı. Devletin bir miktar parasal destek olduğu gerçektir, ancak proje işletim sistemi, yine mal sahibi ile yüklenici arasındaki rızai anlaşmaya bağlıdır. Devletin ya da kamu kurumlarının aktif bir katkısı yoktur, pasif destekte bulunmaktadırlar. 

Gelinen nokta şudur: Türkiye’nin herhangi bir kentinde, herhangi bir mahallesinde eski bir binayı yıkıp yerine yenisinin yapılmasının adı, bundan böyle “kentsel dönüşüm” olmuştur. Ne güzel; ülkemizde artık yapsatçı ya da kat karşılığı inşaat müteahhidi diye bir iş kolu yoktur; hepsi de kentsel dönüşüm işi yapmaktadır. 50-100-200 metrekare bile olsa, inşaat yapanlar, artık “kentsel dönüşüm” sektöründedir.

2020’lere geldiğimizde, şu gerçekle karşı karşıyayız: Hedef; riskli alan, kırılgan konutlar vs. değildir; büyük kentlerimizin ana caddelerinde, mevki rantı yüksek olan binaların dönüşümü dışında bir gerçekleşme bulunmamaktadır. Konut sahipleri de bir eli yağda bir eli balda yatırım fırsatçıları olarak değerlendirilmekte ve “Gelin beraber inşaat yapalım, maliyetlerin yarısını da biz takviye edeceğiz, beraber kazanacağız” diyen bir kamu yönetimi söz konusudur. Üstelik, bu teklifte, kamu iradesinin zorlayıcı ya da mecbur edici bir davranışı da yoktur. Bu üçüncü nesil kentsel dönüşüm finansman modeli, piyasa katılımcılarına temenni ve teklif olarak sunulmaktadır. 

Anlaşılan o ki, geride bıraktığımız 10 yılda, düşünülenin onda biri kadar bir kentsel dönüşüm gerçekleşmiştir ve de bu kentsel dönüşüm finansman modeli bantlardan indirilirken son bir fırsat olarak, “Yarısı bizden, yarısı sizden” kampanyası sunulmuştur. 

“Parası neyse bu işin, yarısını biz verelim, siz kendi aranızda anlaşıp yapın lütfen!” modeli…

Dördüncü Nesil Kentsel Dönüşüm Finansman Yaklaşımı:

Bundan sonraki aşama olan 4. nesil kentsel dönüşüm finansman modeli için diyebiliriz ki; bu konuda çok nitelikli bilimsel araştırmalar yapılmakta ve model önerileri geliştirilmektedir. GYODER’in de katkıda bulunduğu inisiyatiflerle, kamunun daha fazla ettirgen rol alacağı bazı finansman modelleri önerilebilir; fon ihracı, özelleştirme, kamulaştırma, kamu özel iş birliği modeli, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının daha etkin kullanılması gibi… 

Yaklaşık 40 yıldır denenmekte olan kentsel dönüşüm finansman modelleri için şunu söylemek doğru olabilir; kamunun üstün egemen otorite olarak, imar planlama, inşaat ruhsatı kesme, özelleştirme, kamulaştırma, mali destek gibi kabiliyetlerini ortaya koyarak kentsel dönüşüm sürecini “destekleyen” değil, “yürüten” bir rolü, “oyun kurucu” rolünü yeniden benimseyeceği, elini taşın altına koyacağı modellerle, ülkemizde istenen anlamda yaşanabilir, sağlıklı, modern, sürdürülebilir kentsel çevreler elde edilebileceği önerilebilir. 

Son söz olarak kentsel dönüşüm projeleri; yenilenebilir, yapılabilir, tekrarlanabilir ve altından kalkılabilir hedefler çerçevesinde ortaya konmalıdır.

Sağlıklı, modern ve sürdürülebilir kentlerde yaşamamız dileğiyle…